خریداران غیر بومی خانه در مشهد شانس بیشتری دارند

پس از تحولات اخیر کشور، تقاضای سایر استان‌ها برای خرید مسکن در مناطق برخوردار مشهد افزایش یافته است.

کد خبر: ۳۵۰۱۸۵

تاریخ : ۱۶ مرداد ۱۴۰۴ - ۰۹:۴۷

نوشته

به گزارش شهرآرانیوز؛ مسکن این روز‌ها هیچ توجهی به نوسان بازار‌های موازی یعنی طلا، سکه و دلار ندارد؛ حتی واکنشی هم راستا با تورم مصالح ساختمانی نشان نمی‌دهد. درواقع افزایش شدید و ناگهانی قیمت‌ها در بازار مسکن در سال‌های قبل باعث شد از نیمه سال ۱۴۰۲ این بازار وارد فاز استراحت شود. به گفته کارشناسان در ماه‌های اخیر به ویژه پس از جنگ تحمیلی دوازده روزه معاملات در این بازار در کشور به حالت کما رفته است. گفت‌و‌گو با فعالان این حوزه نشان می‌دهد بازار مسکن مشهد نیز به تبعیت از کشور همین حال وهوا را داشته است، اما با یک تفاوت.  پس از حمله رژیم صهیونیستی به خاک وطنمان، مشهد در میان دیگرکلان شهر‌های کشور از امنیت نسبی بالاتری برخوردار بود. همین موضوع باعث شده است که در ماه‌های اخیر تقاضا برای خرید خانه افزایش یابد؛ البته بیشتر در مناطق برخوردار و از سوی شهروندان دیگر استان‌ها و کلانشهر‌ها مانند تهرانی‌ها و اصفهانی ها. سرمایه گذاران معتقدند که با خرید مسکن در مشهد، نه تنها ارزش ملک آن‌ها در بلندمدت حفظ می‌شود، بلکه در میان مدت هم به آن‌ها سود می‌دهد؛ اما درمجموع فعلا معاملات در بازار مسکن مشهد نیز در مقایسه با سال‌های گذشته از رکود سنگین در این بازار خبر می‌دهد.  آمار‌ها نشان می‌دهد شاخص تورم سالانه حوزه مسکن در کشور از ابتدای سال تا تیرماه، روندی کاهشی داشته است. بر اساس گزارش‌های مرکز آمار تورم سالانه مسکن که در فروردین ۴۰ درصد بود، با روندی نزولی در تیرماه به ۳۸.۴ درصد رسید. بدیهی است که کاهش نرخ تورم سالانه در این حوزه به معنی کاهش قیمت‌ها نیست، بلکه به معنی کند شدن روند افزایش قیمت در این بازار است.

چرا تورم مسکن کاهشی شد؟

رکود تورمی، توصیف دقیق تری از وضعیت بازار مسکن در سال‌های اخیر است، اما همان طور که گفته شد سرعت رشد قیمت‌ها در ماه‌های اخیر در این بخش، کاهشی بوده است. دلایل مختلفی برای کاهش سرعت تورم مطرح می‌شود که در ادامه به آن پرداخته شده است.

افزایش رکود در بازار مسکن یکی از عوامل کاهش نرخ تورم است. کاهش حجم معاملات و فعالیت‌های خرید و فروش در نهایت به کاهش قیمت‌ها و درنتیجه کاهش تورم مسکن منجر شده است.

از سوی دیگر قدرت خرید مردم کاهش یافته است. در سال‌های اخیر دخل و خرج مردم با هم تناسبی نداشته است. با تورم افسارگسیخته در بخش‌های مختلف و نامتوازن بودن رشد درآمد‌ها با روند رشد قیمت کالا‌های اساسی، قدرت خرید افراد کاهش یافته است. حالا با کاهش قدرت اقتصادی مردم از یک سو و افزایش قیمت مسکن و نبود فرصت‌های حمایتی از اقشار متوسط از سوی دیگر، تقاضا برای خرید مسکن کاهش یافته است.

در ماه‌های اخیر نگرانی از تنش‌های نظامی نیز به روند افزایش رکود معاملاتی و کاهش نرخ تورم کمک کرده است. نگرانی از وقوع جنگ، سرمایه گذاران را محتاط کرده و باعث کاهش تقاضا و درنتیجه کاهش سرعت در رشد قیمت‌ها شده است.

از سوی دیگر تورم مصالح ساختمانی همچنان یک چالش جدی در صنعت ساخت و ساز است. افزایش قیمت‌ها به دلیل عوامل مختلفی ازجمله نوسانات نرخ ارز، هزینه‌های حمل ونقل و سیاست‌های اقتصادی، بر هزینه‌های ساخت و ساز تأثیر گذاشته است و درنهایت منجر به کاهش سرمایه گذاری به ویژه در پروژه‌هایی که حاشیه سود کمتری دارند، می‌شود.

تورم مسکن در مشهد، مثبت ارزیابی می‌شود

محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به تازه‌ترین تحولات بازار خرید و فروش مسکن می‌گوید: اگر بخواهیم وضعیت را در سطح کشور بررسی کنیم، بنا بر آمار رسمی باید گفت تورم بازار مسکن در کشور منفی است؛ یعنی گرچه قیمت‌ها نسبت به گذشته افزایش داشته‌اند، اما شتاب این افزایش به مراتب کمتر از ماه‌ها و سال‌های گذشته است. به بیان دیگر، بازار با کاهش سرعت رشد قیمت‌ها مواجه شده است.

او می‌افزاید: این وضعیت در آمار‌های نقطه به نقطه و ماه به ماه کاملا مشهود است. یکی از دلایل اصلی این موضوع، کاهش توان خرید متقاضیان مصرفی است. همچنین سرمایه گذاران به دلیل نبود چشم انداز سودآور و اطمینان بخش، تمایلی به ورود به بازار مسکن ندارند و ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازار‌های زودبازده و نقدشونده تری مانند طلا و ارز منتقل کنند. همین عوامل باعث شده است که در سطح ملی، تورم بازار مسکن منفی باشد.

سیف الدین با بیان اینکه شرایط در استان خراسان رضوی و به ویژه مشهد متفاوت است، توضیح می‌دهد: فارغ از آمار‌های رسمی بانک مرکزی یا سایر مراجع، در یک تا دو ماه اخیر، برخلاف روند کشوری، تورم خرید و فروش مسکن در بخش‌هایی از مشهد مثبت بوده است. دلیل اصلی این مسئله، افزایش تقاضا در بازار این شهر است. بخشی از این تقاضا ناشی از مهاجرت متقاضیان خرید از کلان شهر‌های دیگر به مشهد به دلیل ریسک‌های اقتصادی و ناامنی‌های جنگ اخیر در کشور است. همین موضوع باعث شده است تورم مسکن در مشهد برخلاف میانگین کشوری تا حدودی افزایشی ارزیابی شود.

مشتری‌های ۳۰، ۴۰ میلیارد تومانی

او ادامه می‌دهد: تقاضای خرید مسکن در مشهد به ویژه در بخش واحد‌های لوکس و متراژ بالا رشد داشته است. مواردی بوده که متقاضیان حاضر به خرید آپارتمان‌های بالای ۳۰ یا ۴۰ میلیارد تومان در مناطق شاخصی مانند سجاد بوده‌اند. همین تقاضای ویژه، تورم بخش لوکس مسکن مشهد را اندکی مثبت کرده است. در مقابل، بازار واحد‌های متوسط و رو به پایین همچنان با همان تورم منفی مواجه است؛ زیرا در این بخش، متقاضیان مصرفی با محدودیت شدید قدرت خرید روبه رو هستند و سرمایه گذاران نیز چشم انداز روشنی نمی‌بینند؛ بنابراین می‌توان میانگین تورم بازار مسکن در مشهد را ثابت یا تاحدودی افزایشی ارزیابی کرد.

سیف الدین تأکید می‌کند: در حال حاضر، بخش درخورتوجهی از معاملات به متقاضیان واقعی اختصاص دارد؛ افرادی که قصد دارند ملک خود را برای ارتقا بفروشند یا پس از فروش، واحدی مناسب‌تر خریداری کنند. این گروه با سرمایه گذاران و سفته بازان متفاوت‌اند؛ زیرا نگاهشان به بازار، کوتاه مدت نیست و بیشتر به دنبال تأمین نیاز مسکنی خود هستند. از همین رو، حجم معاملات سفته بازی نسبت به گذشته کاهش چشمگیری داشته است. او همچنین می‌گوید: بازار زمانی رونق می‌گیرد که سرمایه گذار چشم انداز مثبتی از بازگشت سرمایه در بخش مسکن داشته باشد. امروز بسیاری از سرمایه گذاران ترجیح می‌دهند در بازار‌هایی فعال باشند که هم بازدهی بالاتری دارند و هم امکان نقدشوندگی سریع تری فراهم می‌کنند. تا زمانی که این شرایط تغییر نکند، نمی‌توان انتظار داشت بازار خرید و فروش مسکن، به ویژه در بخش‌های متوسط و پایین دست، به رونق گذشته بازگردد.

برای تأیید این مسئله با برخی بنگاه‌های املاک مشهد در خیابان‌های احمدآباد، سجاد و هاشمیه گفت‌و‌گو کردیم. آن‌ها با تأیید افزایش تقاضا برای خرید ملک از سوی غیر مشهدی‌ها می‌گویند که در یک ماه اخیر مراجعه کنندگانی از تهران، اصفهان و مناطق جنوبی کشور داشته‌اند. آن‌ها به دنبال خانه‌هایی با متراژ‌های بزرگ هستند که در دو سال اخیر بازارشان به شدت راکد بوده است. در این میان حتی مشهدی‌هایی هم به بنگاه‌ها مراجعه کرده و گفته‌اند از طرف فامیل هایشان که ساکن تهران هستند، به دنبال خانه هستند. آن‌ها تأکید می‌کنند که خرید و فروش ملک مناطق برخوردار مشهد، طی یک ماه گذشته رشد قابل قبولی داشته و خریداران به منظور سرمایه گذاری وارد معامله شده‌اند.

وام‌های بی اثر و خانه‌هایی که همچنان دور از دسترس‌اند

بررسی تجربه چند سال گذشته نشان می‌دهد ابزار‌هایی مانند افزایش سقف وام مسکن یا طرح‌های دولتی ساخت و عرضه مسکن، به ویژه برای اقشار کم درآمد، نتوانسته‌اند مشکل اصلی را حل کنند. علت اصلی این ناکامی، فاصله چشمگیر بین رشد قیمت مسکن و رشد درآمد خانوارهاست. به عنوان نمونه، در مشهد قیمت یک واحد ۸۵ متری در مناطق میانی شهر به طور میانگین بیش از ۳ میلیارد تومان است؛ درحالی که سقف وام خرید مسکن (۴۸۰ میلیون تومان برای هر فرد) پس از کسر هزینه‌ها حتی کفاف ۱۵درصد بهای چنین واحدی را‌ نمی‌دهد. از سوی دیگر، کارگری که ماهانه حدود ۱۵میلیون تومان (حداقل حقوق کارگری با یک فرزند و یک سال سابقه کار) درآمد دارد، با فرض پس انداز کامل حقوق، بیش از پانزده سال زمان نیاز دارد تا بتواند خانه‌ای مشابه خریداری کند؛ موضوعی که خانه دارشدن را برای این قشر به رؤیایی دست نیافتنی تبدیل کرده است.

کارشناسان معتقدند برای رونق پایدار بازار مسکن و تسهیل خانه دارشدن متقاضیان واقعی، باید بسته‌ای جامع شامل سه محور اجرا شود: افزایش واقعی قدرت خرید از طریق رشد درآمد و تسهیلات متناسب با قیمت منطقه‌ای مسکن، کنترل سوداگری و سفته بازی در بازار زمین و ملک و هدایت سرمایه‌ها به پروژه‌های ساخت وساز هدفمند در بافت‌های فرسوده و مناطق میان قیمت. در صورت تحقق این شرایط، هم بازار معاملات مسکن می‌تواند از رکود خارج شود و هم رؤیای خانه دارشدن برای بخش بیشتری از متقاضیان واقعی، به واقعیت نزدیک‌تر خواهد شد.

{$sepehr_key_142564}