نظام بانکی چطور ترمزِ جهش تولید مسکن را کشید؟

قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ به تصویب رسید. در این قانون، تکالیفی برای شبکه بانکی تعیین شد، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در سه سال اول اجرای این قانون، شبکه بانکی تنها به ۳۰ درصد از تعهدات خود عمل کرده است!

کد خبر: ۳۵۹۲۳۳

تاریخ : ۲۶ شهريور ۱۴۰۴ - ۱۶:۱۴

نوشته

به گزارش شهرآرانیوز، ساخت سالانه یک میلیون مسکن در قالب طرح ملی جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ برنامه‌ریزی شد. ساخت این مقدار مسکن در قالب این برنامه قانونی، یک امر حتمی برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن قلمداد شد.

اکنون بعد از گذشت چهار سال از اجرای این قانون، بررسی‌ها نشان می‌دهد که عملکرد وضعیت پرداخت تسهیلات در قالب ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن در کشور بسیار کم بوده است.

در سه سال اول اجرای قانون، عملکرد پرداخت تسهیلات در قالب قانون جهش تولید مسکن به‌نسبت تکلیف قانونی حدود ۳۰ درصد بوده است. این موضوع سبب ایجاد صف شدید حدود یک میلیون نفری برای دریافت تسهیلات مسکن شده است.

بررسی‌های کارشناسی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی نشان می‌دهد که نظام بانکی در کشور به دلایل متعدد، رغبت و انگیزه کافی برای پرداخت تسهیلات مسکن را نداشته است و قانون جهش تولید مسکن نیز نتوانسته این نقیصه را برطرف کند.

هدف‌گذاری برای اعطای تسهیلات به بخش مسکن چقدر است؟

ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی را موظف کرده است، ۲۰ درصد از تسهیلات اعطایی سالیانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. براساس تبصره ۵ همین ماده، سازمان امور مالیاتی مکلف شده است، مالیاتی معادل ۲۰ درصد از تعهدات انجام‌نشده را از بانک‌ها و مؤسساتی که این قانون را اجرا نکرده‌اند، دریافت کند.

در نگاه اول این‌طور به نظر می‌رسد که شبکه بانکی با توجه به این جریمه مالیاتی، حتماً نسبت‌به اجرای کامل قانون عمل کند، اما حالا بررسی‌ها نشان می‌دهد که شبکه بانکی به قانون جهش مسکن پشت کرده است.

{$sepehr_key_152138}

چرا قانون جهش تولید مسکن اجرا نشده است؟

شبکه بانکی بنا به دلایل گسترده حاضر نیست در حوزه مسکن تسهیلات پرداخت کند. نرخ سود تسهیلات مسکن پایین است. دوره بازپرداخت این تسهیلات طولانی است و استطاعت ناکافی دریافت‌کنندگان تسهیلات مسکن و امکان نکول تسهیلات از این محل از جمله دلایل عمده‌ای است که انگیزه پرداخت تسهیلات مسکن توسط شبکه بانکی را کاهش داده است.

یکی دیگر از دلایل، ابهام قانونی است. براساس تکلیف ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، «بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلف‌اند حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند»؛ با توجه به ماهیت بلندمدت‌بودن تسهیلات مسکن، در صورت اجرای کامل این حکم، در سال ۱۴۱۰ سهم تسهیلات بخش مسکن از کل مانده تسهیلات شبکه بانکی به بیش از ۴۰ درصد خواهد رسید که به معنی کاهش سهم دیگر بخش‌های اقتصادی از تسهیلات خواهد بود.

تهران، یکی گران‌ترین شهرهای دنیا

بررسی سال ۲۰۲۴ پایگاه ویژوال کپیتالیست نشان می‌دهد که در مراکز شهری دنیا، شهروندان به طور متوسط باید حدود ۱۰ سال برای تهیه مسکن پس‌انداز کنند؛ یعنی یک کارگر با ۱۰ سال پس‌انداز، می‌تواند خانه بخرد.

در این مطالعه، شهر هنگ‌کنگ با رقم حدود ۱۷ سال یکی از گران‌ترین شهر‌های دنیا در تهیه مسکن به حساب می‌آید؛ اما برآورد خوش‌بینانه همین رقم برای تهران عدد ۲۰ را نشان می‌دهد.

برآورد‌های دیگری نیز وجود دارد که میزان دسترسی به مسکن را در تهران برای کارمندان بیش از ۲۵ سال برآورد می‌کند و این دوره را برای کارگران حداقل‌بگیر بیش از ۱۶۴ سال برآورد می‌کند.

بدیهی است که هر چقدر این عدد بزرگ‌تر باشد، نشان‌دهنده کم‌بودن قدرت خرید مردم و نابسامان‌بودن وضعیت بازار مسکن است.

مسیر شبکه بانکی ایران برخلاف جهان است

مراجعه به آمار‌های مختلف جهانی حاکی از آن است که تسهیلات مسکن در ایران در مقایسه با سایر کشور‌های دنیا در سطوح پایینی قرار دارد. یکی از شاخص‌هایی که می‌تواند نشان‌دهنده سطوح پایین تسهیلات مسکن در کشور باشد، نسبت مانده تسهیلات بخش مسکن به کل مانده تسهیلات در نظام بانکی است.

به طور متوسط در دنیا ۱۹ درصد از تسهیلات شبکه بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته است. این درحالی است که براساس داده‌های ترازنامه‌های بانکی، اگر سهم مانده تسهیلات بخش مسکن و ساختمان بانک‌ها و مؤسسات اعتباری را به کل مانده تسهیلات در سال ۱۴۰۲ محاسبه کنیم، به رقم تقریبی ۱۰ درصد خواهیم رسید.

مطابق جدول زیر، سهم تسهیلات بخش مسکن در کشور‌های استرالیا، نروژ، سوئد، انگلیس و سوئیس بیش از ۴۰ درصد است. جالب آنکه سطح رفاهی خانوار در این کشور‌ها نیز بسیار بالاست و این موضوع ارتباط معناداری با تسهیل شرایط خرید مسکن در این کشور‌ها دارد.

پسرفت برخلاف مسیر قانونی

بررسی عملکرد شبکه بانکی نشان می‌دهد که طی ۳ سال نخست اجرای قانون جهش تولید مسکن، درصد مانده تسهیلات مسکن و ساختمان از مانده کل تسهیلات شبکه بانکی کاهش یافته است.

مطابق جدول زیر از سال ۱۳۹۹ تا سال ۱۴۰۲ این سهم از ۱۴.۹ درصد به ۱۰.۵ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که طبق قانون جهش تولید مسکن، قرار بر این بوده است که این سهم به ۲۰ درصد در سال برسد.

درباره کوبیدن آب در هاون

همان‌طورکه اشاره شد، اصلی‌ترین دلیل عدم تحقق قانون جهش تولید مسکن، عدم رغبت شبکه بانکی به ارائه تسهیلات به بخش مسکن است. دوره بازپرداخت طولانی، سود اندک و احتمال عدم توانایی وام‌گیرنده در بازپرداخت اقساط باعث شده که بانک‌ها مایل نباشند که در این حوزه تسهیلات پرداخت کنند.

اما چه‌چیزی باعث شده است که اقتصاد ایران و نظام بانکی کشور دچار چنین‌مصیبتی شود؟ پاسخ ساده است؛ تورم!

وقتی نرخ سود اسناد خزانه اسلامی (اخزا) در سال بیش از ۳۵ درصد است، وقتی نرخ رشد نقدینگی هر سال قریب به ۲۵ درصد است، وقتی تمام گمانه‌زنی‌ها و پیش‌بینی‌ها به سمت تورم حداقل ۴۰ درصدی است؛ در چنین‌شرایطی ارائه تسهیلات مسکن با نرخ ۲۳ درصد و بازپرداخت ۱۲ساله قطعاً به زیان شبکه بانکی است و مدیران بانکی از ارائه این تسهیلات شانه خالی می‌کنند.

در چنین‌شرایطی، تصویب قانون جهش تولید مسکن یا هر قانون مشابه دیگری به نتیجه لازم نخواهد رسید. چیزی که اقتصاد ایران به آن نیاز دارد، قانون مهار کسری بودجه، قانون مهار نقدینگی و قانون مهار تورم است.

{$sepehr_key_152139}