اجاره‌بها چه واکنشی به «نرخ بهره» نشان می‌دهد؟

فرمول «تبدیل رهن به اجاره و برعکس» ارتباط معناداری با نرخ بازدهی بازار‌های موازی بازار اجاره‌داری از جمله نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد و در عین حال شرایط متغیر‌های بازار مسکن و وضعیت اجاره‌نشین‌ها نیز بر آن موثر است.

کد خبر: ۴۳۶۰۳۸

تاریخ : ۱۵ مرداد ۱۴۰۵ - ۱۰:۴۱

نوشته

به گزارش شهرآرانیوز، همین اثرپذیری «نرخ بازدهی پول‌پیش» یا همان «نرخ تبدیل رهن به اجاره» از نرخ سود در بازار‌های دیگر باعث شده طی ماه‌های اخیر زمزمه‌هایی مبنی‌بر «وقت افزایش نرخ تبدیل از ۳ درصد ماهانه» بین مستاجر‌ها شنیده شود.

در حال حاضر، تبدیل پول‌پیش به اجاره ماهانه با نرخ سالی ۳۶ درصد انجام می‌شود به این صورت که موجر‌ها هر یک میلیارد تومان پول‌پیش را معادل ۳۰ میلیون تومان اجاره‌ماهانه محاسبه می‌کنند و برعکس.

اما مستاجر‌ها انتظار دارند باتوجه به اینکه «پول‌پیش» وزن بالایی دارد، این نرخ متناسب با صعود نرخ‌های سود بازار‌های موازی، افزایش یابد.

این توقع به این معناست که پرداختی پول‌پیش مستاجر‌ها در حالت تبدیل اجاره‌ماهانه به رهن، کاهش می‌یابد.

اما این بازار در ماه‌های گذشته به شکلی دیگر نسبت به «تغییر اوضاع بیرونی» واکنش نشان داده است.

«نرخ تبدیل ۳ درصدی پول‌پیش به اجاره ماهانه» حدود دو دهه است که تغییر نکرده است. در عین حال، نیمه دهه ۷۰، این نرخ ۲ درصد بود.

یک علت این ایستایی، تعدیل کند نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی بوده است.

اما فرمول اجاره‌بها همچنان به «تغییر متغیر‌های بیرونی بازار اجاره» از جمله نرخ‌های بازدهی بازار‌ها حساس بوده و هست.

طی این سال‌ها، متناسب با فراز و فرود نرخ سود بانکی، موجر‌ها به جای آنکه «نرخ تبدیل» را تغییر دهند، «وزن پول‌پیش» را در فرمول اجاره تغییر داده‌اند.

هر زمان نرخ سود سپرده‌بانکی افزایش پیدا کرده، با یک تاخیر، وزن پول‌پیش در مقایسه با وزن اجاره‌ماهانه زیاد شده است.

{$sepehr_key_237256}

در حال حاضر به دو دلیل «تورم عمومی بالا» و «بازدهی مناسب سرمایه‌گذاری در بازار‌هایی غیراز بازار پول»، صاحب‌خانه‌ها دست‌کم «دو‌سوم رقم اجاره» را به صورت «پول‌پیش» دریافت می‌کنند.

همچنین یک‌چهارم صاحب‌خانه‌ها در فایل‌های فعلی اجاره آپارتمان، درخواست «رهن‌کامل» داده‌اند؛ یعنی اجاره ماهانه صفر.

موجر‌ها به دنبال افزایش نرخ تبدیل نیستند، چون در شرایط تورمی، تمایلی به دریافت «اجاره ماهانه طی ۱۲ ماه» را ندارند؛ ریسک این کار برای آنها «تبخیر ارزش اجاره ماهانه در اثر تورم ماهانه بالا طی ماه‌های آتی» است.

آنها با دریافت پول‌پیش بیشتر و سرمایه‌گذاری در بازار‌های دارایی، درآمد واقعی اجاره‌داری را برای خود تضمین می‌کنند.

در عین حال، مستاجر‌ها نیز با توجه به هزینه‌های بالای معیشت، از پرداخت «رهن بیشتر، اجاره کمتر» استقبال می‌کنند.

منبع: دنیای اقتصاد