نقش مصالح ساختمانی در افزایش قیمت مسکن چقدر است؟

افزایش قیمت مسکن فقط در افزایش قیمت مصالح خلاصه نمی‌شود، سیاست‌های بلندمدت دولت در این بخش نقش زیادی در متعارف ‌شدن قیمت دارد.

کد خبر: ۵۴۴۳۲

تاریخ : ۱۱ دی ۱۳۹۹ - ۱۳:۵۷

نوشته

طنین همتی|شهرآرانیوز، دلیل افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته و رشد چندبرابری آن فقط در قیمت تمام‌شده مصالح ساختمانی خلاصه نمی‌شود و در همین سال‌ها ثابت شده که عوامل دیگری هم در افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار است.

نبود سرمایه‌گذاری مناسب در این بخش باتوجه‌به تقاضا و نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن که برای حفظ ارزش پول به این بازار سرازیر می‌شود، از جمله عوامل تأثیرگذار در افزایش قیمت مسکن است.

به گفته یک فعال حوزه ساخت‌وساز مسکن: پارسال ساخت‌وساز وضعیت متعادل‌تری داشت، اما امسال که سایر بازارهای سرمایه‌ای هم وضعیت متزلزلی داشتند، ساخت مسکن تقریبا در هر مترمربع حدود ۸ میلیون تومان هزینه می‌برد. یعنی اگر هزینه ساخت یک زمین ۱۰۰۰ متری را در نظر بگیریم، از پی تا بام حدود ۸میلیارد درمی‌آید. این هزینه ساخت در سال ۹۷ حدود ۳ میلیون تومان بوده است.

به گفته کسنوی، افزایش قیمت صفر تا صد بخش‌های ساختمانی هم در قیمت تمام‌شده مسکن تأثیر می‌گذارد؛ از هزینه‌های شهرداری گرفته تا هزینه آهن‌آلات.

وی افزود: بیشتر هزینه‌های ساخت‌وساز به آهن آن مربوط می‌شود، برای مثال یک ساختمان ۱۰۰۰ متری حدود ۴۰ تن آهن نیاز دارد که با احتساب قیمت کنونی حدود یک میلیارد و ۶۰۰ تومان می‌شود.

بازار آهن تحت‌تأثیر قیمت جهانی فولاد و ارز نیمایی

محمد عادل، دبیر اتحادیه آهن‌آلات و صنایع پروفیل مشهد، درباره بازار این محصول اظهار کرد: فولاد استفاده‌شده در پروژه‌های ساختمانی تقریبا ۲۰ درصد هزینه‌های ساختمانی را در بر می‌گیرد که نوع سازه هم البته در میزان استفاده از آهن‌آلات در ساختمان تأثیر می‌گذارد.

وی گفت: بهای تمام‌شده آپارتمان به‌عنوان محصولی که حاصل ساختمان‌سازی است، تابع بهای تمام‌شده زمین، دستمزد، امتیازات و فرایندهای اداری برای پروانه ساخت است که بیشتر این‌ها تابع تورم است و در کشور ما در نوسان و متغیر است. در جواب اینکه چرا بازار فولاد شاهد نوسان است، باید گفت: بازار فولاد در آخرین مرحله زنجیره توزیع، تقریبا چندماهی است که راکد است. خیلی از بخش‌های مربوط به مسکن تحت‌تأثیر فصلی‌بودن ساخت‌وساز و کاهش تقاضا در بازارهای موازی ناشی از شرایط سیاسی کنونی است که موجب سیاست صبر و انتظار در بیشتر بازارهای ما شده است.

دبیر اتحادیه آهن‌آلات مشهد در ادامه تصریح کرد: قطعا تورم کشور در قیمت ذاتی آهن تأثیرگذار است. باتوجه‌به وضعیت کشور، فولاد به‌عنوان صنعتی ارزآور مطرح است و برای این بازار برخی دستورالعمل‌ها و شیوه‌های جدید تصمیم‌گیری شده که معطوف به قیمت فولاد در بورس کالاست و تحت‌تأثیر قیمت جهانی فولاد و ضریبی از قیمت ارز نیمایی.

وی تأکید کرد: در ماه‌های آبان و آذر، قیمت فولاد برعکس شد و حدود ۲۰ درصد هم‌راستا با افت قیمت دلار و قیمت‌های جهانی بازار فولاد، با رکود روبه‌رو و ارزان شد. باتوجه‌به این دستورالعمل‌ها در آخرین ماه میلادی، با افزایش قیمت جهانی فولاد روبه‌رو شدیم که علاوه بر آن قیمت دلار نیمایی هم تا حدودی افزایش یافت و باعث شد قیمت فولاد در هفته گذشته تاحدودی افزایش یابد.

عادل تصریح کرد: ارزان و گران‌بودن، یک واژه است و نامتعارف‌بودن، واژه‌ای دیگر. تلاش ما در بازار فولاد بر این است که قیمت نامتعارف نباشد. قیمت فولاد در بازار کنونی نسبت به دستورالعمل‌ها و قیمت‌های جهانی نامتعارف نیست و برعکس بازار فولاد در 3 ماه گذشته به‌نسبت راکد بوده که یکی از دلایل آن نبود تقاضا در این بازار است.

این فعال حوزه آهن‌آلات یادآور شد: امیدواریم دستورالعمل‌ها و سیاست‌های وزارتخانه‌ها و ارگان‌های مرتبط، در راستای جلوگیری از التهاب و آشفتگی این بازار اتخاذ شود و سیاست قیمت‌گذاری برمبنای عرضه و تقاضا تدوین شود.

وی افزود: ما نمی‌توانیم قیمت فولاد و هر کالایی را در این کشور دستوری و نامتعارف ارزان کنیم. در بهای تمام‌شده ساختمان، فرایند قیمت‌گذاری مصالح ساختمانی، دستمزد و عوامل تأثیرگذار دیگر زمان‌بر است. برای مثال ساختمانی که با قیمتی مشخص در بازار ارائه می‌شود، متأثر از قیمت پارسال و سال قبل آن است. یعنی نمی‌توان گفت قیمت کنونی یک ساختمان تحت‌تأثیر قیمت کنونی فولاد است. قیمت الان فولاد و مصالح ساختمانی دیگر، دست‌کم در یک سال یا چند سال آینده بسته به یک فرایند ساخت‌وساز تأثیر خودش را نشان می‌دهد. البته جو احساسی و زمانی و حتی عرضه و تقاضا و عوامل دیگر مثل افزایش قیمت دلار هم در قیمت مسکن تأثیرگذار است.

عادل با اشاره به اینکه به نظر باید عرضه بازار مسکن را افزایش کنیم، اظهار کرد: در بهای تمام‌شده مسکن، اگر فقط بحث نامتعارف‌شدن مصالح ساختمانی باشد، مسلما پذیرفتنی نیست. در کشوری که تورم ماهانه و سالانه داریم، نمی‌توانیم قیمت مسکن را ۴ سال ثابت نگه داریم و قطعا پیرو هزینه‌های دیگر، قیمت مسکن هم افزایش خواهد یافت.

افزایش قیمت مصالح ساختمانی، ناشی از افزایش هزینه حمل‌ونقل

رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی مشهد تصریح کرد: هزینه‌های ساختمانی افزایش قیمت نداشتند و بیشتر افزایش قیمت‌ها معطوف به هزینه‌های حمل‌ونقل به‌ویژه حمل‌ونقل سیمان بوده است. در این میان قیمت ماسه نامتعارف افزایش یافت، به‌طوری‌که نسبت به سال گذشته سه‌برابر شد، برای مثال قیمت ماسه از آبان‌ماه، از حدود۳۰ هزار تومان به ۵۲ هزار تومان رسید که حدود ۲۰ هزار تومان گران شد و در هر تن ۱۰ هزار تومان کرایه آن افزایش یافت. معمولا باتوجه‌به کاهش ساخت‌وساز در نیمه دوم سال، از آبان‌ماه مصالح ساختمانی قیمت ثابتی دارد، اما در این بازه زمانی شاهد افزایش قیمت ماسه بودیم.

وی گفت: در بحث مسکن، سهم مصالح ساختمانی در افزایش قیمت آن‌چنان چشمگیر نیست. بخشی از گرانی‌ها به آهن‌آلات و حتی پروانه‌های ساخت و هزینه دستمزد مربوط است، به‌طوری‌که سهم مصالح ساختمانی استفاده‌شده در ساختمان حدود ۱۰ درصد است. آهن‌آلات، پروانه‌ ساخت و دستمزد، هر ۳ رتبه‌ اول و نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت مسکن دارند. همچنین هزینه‌های تأسیسات از دیگر عوامل تأثیرگذار در بهای تمام‌شده است. مصالح ساختمانی در این رتبه‌بندی‌ها در مراحل پایین‌تری قرار دارد.

قیمت‌گذاری زمین و ملک در مشهد استاندارد درستی ندارد

به گزارش شهرآرانیوز، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد هم دراین‌باره گفت: قیمت‌گذاری زمین و ملک استاندارد درستی ندارد و فعلا براساس عرضه و تقاضاست و قیمتی که فروشنده تعیین می‌کند.
علی مرادزاده افزود: قرار بر این بود با کمک شهرداری، نظام مهندسی و سازمان مسکن و شهرسازی در استان حرکت مشترکی انجام شود که قیمت‌گذاری‌ها و قیمت‌های کارشناسی برای ملک تعیین شود، ولی قیمت خانه از یک محله تا محله دیگر و حتی تا کوچه‌ای دیگر ممکن است فرق کند و براساس شاخص‌هایی که ساختمان دارد، متفاوت باشد.

مرادزاده در ادامه یادآور شد: قیمت زمین در منطقه ثابت است و می‌شود با کمک نرم‌افزار حداقل قیمت زمین را که شاخصی ثابت است، با ضریبی مشخص و براساس منطقه مشخص کرد و باقی قیمت‌گذاری بماند برای مصالح‌ ساختمانی. طبق تحقیقات، ۵۰ شاخص تأثیرگذار در قیمت‌گذاری ملک وجود دارد که می‌شود با کمک نرم‌افزار از آن برای قیمت‌گذاری استفاده کرد.

وی گفت: ما تمایلمان بر این است که ارائه نظر کارشناسی در این بخش فعال شود و بتوانیم برای هر واحد مسکونی یک قیمت کارشناسی ارائه کنیم، کاری که در بازار روز خودرو نیز انجام می‌شود. اما در بحث مسکن باید بعضی ارگان‌های تأثیرگذار مثل شهرداری و نظام مهندسی زیرساختی آماده کنند تا بتوانیم قیمت کارشناسی به مردم ارائه کنیم و مردم با اظهارنظر این هیئت‌ها خانه بخرند، اما تا عملی‌شدن این برنامه فاصله داریم.