بازار مسکن در سال ۱۴۰۰؛ رکود یا اوج‌گیری دوباره

بازار مسکن این روز‌ها پس از جهش قیمتی، وضعیت باثباتی را تجربه می‌کند، اما باید دید در سال ۱۴۰۰ رکود موجود به چه سمتی کشیده می‌شود.

کد خبر: ۶۰۱۹۳

تاریخ : ۱۱ اسفند ۱۳۹۹ - ۱۷:۱۹

نوشته

طنین همتی|شهرآرانیوز، بازار مسکن این روز‌ها پس از جهش قیمتی بی‌سابقه، وضعیت باثباتی را تجربه می‌کند، اما باید دید در سال ۱۴۰۰ رکود موجود به چه سمتی کشیده می‌شود. پیش‌بینی کارشناسان مسکن در ایران نشان می‌دهد که در سال۱۴۰۰ نه‌تن‌ها رکود و افتی وجود نخواهد داشت، بلکه پس از عید با افزایش قیمت روبه‌رو خواهیم بود که در میانه‌های۱۴۰۰ این افزایش جهش بیشتری نیز پیدا خواهد کرد. یکی از دلایل این موضوع، بحث بودجه۱۴۰۰ و بودجه بخش عمرانی است که کسری تولید مسکن و وضعیت فروش نفت و ورود سرمایه به کشور و افزایش نقدینگی نیز در آن دخیل است.

احتمال می‌رود پس از دوران کرونا نیز ارقام بیشتری از سرمایه‌های خارجی وارد کشور شود و این موضوع به افزایش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن منجر شود. باید دراین‌زمینه زیرساخت‌های لازم در حوزه مسکن فراهم شود؛ بنابراین با این اتفاق در سال جدید به‌احتمال با افزایش قیمت روبه‌رو خواهیم بود.

اگر شوک ارزی نداشته باشیم، بازار مسکن تا ۳ سال آینده آرام است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور هم دراین‌باره گفته است: معاملات مسکن در ۱۰ماه ابتدای امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل تا ٣٣درصد رشد کرده است که اگر شوک ارزی نداشته باشیم، بازار مسکن تا ۳ سال آینده آرام است. از ابتدای امسال تا پایان دی‌ماه، ۵۸۷هزار و ۱۳۷قرارداد خریدوفروش ملک در کل کشور امضا شده است که رشد ۳۳درصدی را نسبت به زمان مشابه سال گذشته نشان می‌دهد. البته معاملات در ۲ ماه گذشته کاهش یافته است، به‌طوری که در آذر و دی‌ماه به‌ترتیب ۳۲ و ۳۰درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل افت کرده است.

کاهش ۳۰ درصدی معاملات مسکن در دی‌ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته

به‌گفته خسروی، در کل کشور نیز در دی‌ماه۱۳۹۹ تعداد ۴۱هزار و ۱۷۱قرارداد خریدوفروش ملک امضا شده است که افزایش ۲۲درصد نسبت به آذرماه امسال و کاهش ۳۰درصد در مقایسه با دی‌ماه پارسال را نشان می‌دهد. همچنین دی‌ماه امسال ۸۸هزار و ۴۶۲قرارداد اجاره در کل کشور منعقد شده است که از رشد ۴۸درصد و ۸۸درصد به‌ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل حکایت دارد.

نعمت‌الله ظریف، دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان خراسان رضوی، در گفتگو با خبرنگار شهرآرانیوز درباره پیش‌بینی بازار مسکن در ۱۴۰۰ اظهار کرد: وضعیت کنونی مسکن بعد از افزایش قیمت‌های متعدد این سال، رکود را تجربه می‌کند. از ابتدای سال ۹۹ تا اسفندماه، مسکن ۲۵۰ تا ۳۰۰ درصد افزایش قیمت داشته است که به‌دلیل هیجانات بازار، ارزش پول ما هم کاهش پیدا کرد و باعث افزایش قیمت مسکن شد.

وی گفت: ما شاهد افزایش قیمت چشمگیر نهاده‌های ساختمانی بودیم. با اینکه ۸۵ درصد این نهاده در کشور تولید می‌شود، نمی‌دانیم چرا نرخ ارز به‌طور مستقیم این بازار را هم درگیر می‌کند.

دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان خراسان رضوی ادامه داد: از آبان‌ماه امسال شاهد رکود در بازار مسکن بودیم، ولی بازهم در مقابل سیر صعودی قیمت مسکن، جبران‌شدنی نیست. مسلما سیاست‌های دولت در این بازار بی‌تأثیر نیست. متأسفانه سرمایه‌گذار هم برای سرمایه‌گذاری در این بازار تمایلی ندارد و بیشتر تمایل دارد در بازار‌های موازی سرمایه‌گذاری کند. معمولا وقتی بازار مسکن راکد است، سرمایه‌گذار به ساخت‌وساز مسکن تمایل دارد و اکنون زمان خوبی برای شروع‌به‌کار سرمایه‌گذاران است.

به‌گفته ظریف، در طرح اقدام ملی دولت دوازدهم تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی داده می‌شود. یک مسکن در طرح اقدام ملی با حدود ۵۰۰ میلیون تومان هزینه ساخته می‌شود و انبوه‌ساز هم با این هزینه‌ها این ریسک را نمی‌پذیرد که سرمایه‌گذاری کند.

خواب سرمایه ناشی از فرایند طولانی دریافت پروانه ساخت

ظریف درباره یکی‌دیگر از مشکلات حوزه مسکن تصریح کرد: عوارض و پروانه ساخت فرایندی طولانی دارد که این‌ها در قیمت تمام‌شده اثرگذار است. مجوز پروانه ساخت به‌طور معمول و خوش‌بینانه ۵ ماه طول می‌کشد. من به‌عنوان انبوه‌ساز و سرمایه‌گذار حدود ۵ میلیارد تومان زمین می‌خرم، اما باید ۵ ماه صبر کنم که پروانه ساخت را بگیرم و این خواب سرمایه ناشی از اخذ پروانه ساخت که همان بروکراسی اداری است، در افزایش قیت تمام‌شده مسکن تأثیر می‌گذارد. متأسفانه در نظام مهندسی هم فرایند طولانی اخذ مجوز را داریم که خوش‌بینانه آن هم ۳ ماه است. این خواب سرمایه به‌دلیل بروکراسی‌های اداری بر افزایش قیمت خواب مسکن اثر می‌گذارد. تنها کاری که متولیان امر ازجمله شهرداری و نظام مهندسی می‌توانند انجام دهند این است که بروکراسی اداری را روان‌تر و شفاف‌تر کنند. متأسفانه فرایند کار در نظام مهندسی یک فرایند منطقی نیست.

وی افزود: زمینی که ساخت‌وساز در آن به‌طور تقریبی در هر متر ۵ میلیون تومان هزینه نیاز دارد، چگونه در بازار به ۳۰ میلیون تومان می‌رسد؟! متأسفانه خواب سرمایه هم در قیمت غیرمنطقی مسکن تأثیر می‌گذارد، وگرنه هزینه ساخت که قیمتش مشخص است. باقی این هزینه به خواب مسکن و فرایند‌های زمان‌بر اداری برمی‌گردد.

وی گفت: پیش‌بینی مشخصی نمی‌توان برای سال ۱۴۰۰ در نظر گرفت، چون اوایل سال انتخابات ریاست جمهوری و شورا را داریم و الان هم رکود در این بازار حاکم است. متأسفانه دستمزد‌ها در امسال چندین‌بار افزایش یافت و قیمت مصالح هم ۳ برابر رشد داشت. به‌عنوان مثال من انبوه‌ساز در بهمن‌ماه ۹۸ که برای پروژه‌ام کاشی و سرامیک خرید کردم به قیمت متری ۲۱ هزار تومان، امسال دوباره برای خرید اقدام کردم و دیدم به متری ۵۰ هزار تومان رسیده است. این بی‌ثباتی قیمت فضای خوبی برای مسکن به وجود نمی‌آورد.

این فعال حوزه مسکن و ساخت‌وساز یادآور شد: بخشی از و مشکلات پیش روی مسکن به سیاست‌گذاری‌های مدیران دولتی برمی‌گردد، به‌طوری‌که گفته شده است افزایش قیمت در سال ۹۸ و ۹۹، به ۵ سال گذشته برمی‌گردد که وزیر وقت به ساخت مسکن اعتقادی نداشت و استدلالش هم این بود که مسکن مهر را تمام کنیم. دولت‌ها باید نگاه ویژه‌ای به بخش مسکن داشته باشند و با ارائه تسهیلات، زمین ارزان‌قیمت در اختیار سازنده قرار دهند تا ساخت‌وساز هم برای سازنده منطقی باشد برای سرمایه‌گذاری تشویق شود و سرمایه‌اش را در بازار موازی نبرد.

ظریف درباره میزان تعرفه‌ها و تأثیر آن در بازار مسکن گفت: یکی از شاخص‌های تأثیرگذار در کاهش ساخت‌وسازها، افزایش تعرفه‌ها پیش از شروع ساخت‌وساز است، هرچند آمار دقیقی نمی‌توان اعلام کرد. آمار دقیقی ندارم که این موضوع چه میزان منجر به کاهش ساخت‌وساز خواهد شد، زیرا شاخص‌های دیگری در راستای تشویق انبوه‌ساز وجود دارد که پایین‌بودن عوارض پروانه ساخت یکی از آن‌هاست. درواقع سازنده هر چقدر افزایش عوارض داشته باشد، مجبور می‌شود بر قیمت تمام‌شده ملک خود بیفزاید.