احتمالا تا الان شنیده اید که روز دوشنبه مجلس شورای اسلامی، قانون سخت گیرانه‌ای برای حمایت از مستأجران تصویب کرد.
قانونی که در صورت تأیید شورای نگهبان، صاحب خانه‌ها و مشاوران املاک را لای منگنه می‌گذارد و حکم مشت آهنی برای کنترل بازار اجاره مسکن را دارد. اما قبل از بررسی قانون جدید، بیایید نگاهی گذرا به بازار اجاره مسکن در سه سال گذشته بیندازیم.
اگر خانه به دوش هستید این حرف‌ها برای شما آشناست. حتما به خاطر دارید که بار اول سال ۱۳۹۹ در ستاد ملی مدیریت کرونا برای افزایش نرخ اجاره بها سقف تعیین شد. بعد از تمام شدن کرونا و جمع شدن ستاد آن، در سال ۱۴۰۱ معاون رئیس جمهور در ستاد تنظیم بازار برای افزایش اجاره بها نرخ گذاشت. امسال هم ۲۴ اردیبهشت ماه شورای ملی مسکن این وظیفه را برعهده گرفت و سقف افزایش اجاره بها را تعیین کرد. در تمام این سال‌ها سقف قانونی افزایش اجاره بها در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهر‌ها ازجمله مشهد ۲۰ درصد بوده است.
با وجود این قوانین و مصوبات، اما چه کسی است که نداند بازار مسکن در این سال‌ها راه خودش را رفته و اجاره بها هر سال گران و گران‌تر شده است. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، نرخ اجاره بها از سال ۱۳۹۹ تا پایان ۱۴۰۱ در شهر‌های بزرگ از جمله مشهد به طور میانگین بیش از ۱۳۷ درصد رشد کرده است. این در حالی است که اگر قوانین مصوب دولت مردان اجرا می‌شد، حداکثر افزایش طی سه سال اخیر در مشهد باید ۶۰ درصد می‌بود که نیست.
در طرح «سامان دهی اجاره بهای املاک مسکونی» نمایندگان مجلس ضمانت اجرای سقف افزایش اجاره بها را تعیین کرده اند. در واقع نمایندگان شمشیرشان را از رو علیه صاحب خانه‌ها و مشاوران املاک بسته اند. شاید کلمه شمشیر کمی سنگین به نظرتان برسد، اما اگر ماده ۸ این قانون را بخوانید، شهادت می‌دهید که این کلمه به حق استفاده شده است. طبق ماده ۸ این طرح اگر صاحب خانه ای، نرخ اجاره خانه اش را بیش از سقف مجاز (یعنی ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در مشهد) افزایش دهد، دو مجازات در انتظارش خواهد بود:
اول اینکه قرارداد جدید ملکش حکم کشک را خواهد داشت و نرخ اجاره به نرخ قانونی بازخواهد گشت و تعدیل می‌شود. به عنوان مثال اگر نرخ اجاره خانه سال قبل ماهانه ۱۰ میلیون تومان بوده و در قرارداد جدید ۲۰ میلیون تومان ثبت شده باشد؛ اجاره خانه با احتساب افزایش ۲۰ درصدی به ۱۲ میلیون تومان کاهش پیدا خواهد کرد.
دوم اینکه صاحب خانه تا حداکثر ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالیانه، مشمول جریمه خواهد شد. بانک مرکزی هم مکلف شده است که جریمه را از حساب صاحب خانه بردارد و اگر هم موجر پولی در حساب نداشته باشد، مشمول ماده ۵ و ماده ۵ مکرر قانون صدور چک خواهد شد. (یعنی اگر موجودی حساب اصلی صاحب خانه کافی نباشد. علاوه بر موجودی همان حساب، مبلغ جریمه از سایر حساب‌های او برداشته خواهد شد و اگر باز هم موجودی اش کافی نبود، تمام حساب‌های بانکی وی مسدود خواهد شد و سوء اثر هم مثل چک برگشتی برایش لحاظ خواهد شد.)
در این طرح صابون نمایندگان مجلس به تن مشاوران املاک هم خورده است. بنگاه‌های مشاور املاک موظف شده اند که پیش از انعقاد قرارداد جدید برای هر ملکی، مبایعه نامه دو سال گذشته آن را از موجر بگیرند و بررسی کنند تا سقف قانونی افزایش نرخ اجاره بها را رعایت کنند. اگر موجر این اطلاعات را ارائه نکند، آن وقت مشاور املاک باید یک نسخه از قرارداد جدید را به سازمان امور مالیاتی ارسال کند.
تا اینجای قانون وظیفه مشاوران املاک در این طرح تعیین شده است و از اینجا به بعد جریمه‌هایی برای این عزیزان پیش بینی شده است. طبق تبصره ۲ ماده ۸ طرح کنترل و سامان دهی اجاره بهای املاک مسکونی: «مشاوران املاک متخلف توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق الزحمه دریافتی و در مرتبه دوم محکوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یک سال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم می‌شوند.»
در آخر باید بگوییم که این طرح به شورای نگهبان ارسال شده است و در صورت تأیید، وزارت راه و شهرسازی باید ظرف سه ماه آن را اجرا کند. همان طور که در ابتدا گفتیم تجربه سه سال گذشته نشان داده است که موجران یا صاحبان املاک به نرخ قانونی کاری ندارند و نگاهشان به نرخ تورم است.
میانگین افزایش نرخ اجاره مسکن در کشور طی سه سال اخیر همپای تورم رشد کرده و در بیشتر شهر‌ها از تورم اعلامی بانک مرکزی جلوتر هم بوده است. از سمتی تکیه قانون گذار در این طرح به مشاوران املاک است. صنفی که حداقل ۲۰ درصد آن‌ها بدون جواز کسب هستند.
در این قانون از مشاور املاک خواسته شده است که موجر یا صاحب خانه (مشتری بنگاه) را به سازمان امور مالیاتی معرفی کند. واقعا کدام کاسب یا مشاور املاکی حاضر به انجام چنین کاری است؟
این سؤال را از رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد پرسیدیم و محمد عیدی در پاسخ گفت: بعید می‌دانم که این کار انجام شود. باید نظارت از طریق اتحادیه‌ها صورت پذیرد. این قانون در صورت اجرایی شدن به غیررسمی شدن معاملات در بازار دامن می‌زند. حتی ممکن است برخی افراد مبایعه نامه‌های صوری برای سال‌های قبل تنظیم کنند تا قانون را دور بزنند. علاوه بر این، برخی افراد اصلا برای تمدید قرارداد اجاره به بنگاه مراجعه نمی‌کنند.