گزارش شهرآرا از کارنامه وزارت راه و شهرسازی در حوزه اجاره بهای مسکن، به بهانه تدوین طرح اجاره‌داری حرفه‌ای
مسعود سلطانی/شهرآرانیوز - درباره حمایت از مستأجران و نظم بخشیدن به بازار اجاره بهای مسکن فقط حرف شنیده ایم. حتی قوانین به تصویب رسیده در این زمینه به درستی اجرا نشده؛ این در حالی است که آمار اجاره نشینی همچون نرخ اجاره بها در ایران به شدت رشد کرده است.
در سال ۱۳۹۰ حدود ۶/۲۶ درصد از ایرانیان اجاره نشین بودند که این آمار در سرشماری ۱۳۹۵ با حدود ۴ درصد افزایش به ۸/۳۰ درصد رسیده است. اکنون طبق آخرین سرشماری رسمی کاهش قدرت خرید مردم طی ۴ سال گذشته به مراتب بیشتر از سال‌های ۹۰ تا ۹۵ بوده است و انتظار می‌رود که سهم خانوار‌های مستأجر طی سال‌های ۹۵ تاکنون رشد چشمگیری را تجربه کرده باشد و چه بسا در سال ۱۴۰۰ و پس از سرشماری رسمی آمار‌های جدید حکایت از مستأجر بودن بیش از ۴۰ درصد خانوار‌های ایرانی داشته باشد.
وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های گذشته اقدام درخوری برای مدیریت بازار مسکن، به ویژه بازار اجاره بها، انجام نداده است. معاون این وزارتخانه، اما در آخرین روز از هفته گذشته از آغاز تدوین طرح «اجاره داری حرفه ای» خبر داده است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه در این باره به ایرنا گفت: در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۵، شمار خانوار‌های مستأجر کشور ۳۰ درصد افزایش یافته و این میزان در تهران ۴۲ درصد بوده است.
محمود محمودزاده ادامه داد: تجربه سال‌های گذشته در بازار اجاره مسکن شهر تهران و شهر‌های بزرگ و متوسط نشان داده است که رها کردن بازار اجاره به این امید که سطح اجاره بها با توان پرداخت مستأجران متناسب می‌شود، جواب گو و پذیرفتنی نیست. وی بیان کرد: بنابراین لازم است دولت به عنوان سیاست گذار و تنظیم کننده بازار اجاره مسکن برای حمایت از دهک‌های نیازمند مداخله کند.
یک قرن تجربه که نادیده گرفته شد
مسئولان وزارت راه و شهرسازی د رحالی به تازگی از طرح‌های جدیدشان در حوزه کنترل نرخ اجاره بها رونمایی می‌کنند که سابقه این طرح‌ها به استناد گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در سایر نقاط جهان به سال ۱۹۰۰ میلادی یعنی بیش از ۱۲۰ سال پیش باز می‌گردد.
البته وعده‌های مسئولان در این باره نیز مسبوق به سابقه است. تیر ماه سال گذشته بود که مدیرکل دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از مذاکره با معاونت علمی و فناوری رئیس جمهوری برای آغاز اجرای طرح اجاره داری حرفه‌ای در ایران با حضور استارت آپ‌ها خبر داد و گفت: مبانی نظری نظام اجاره داری حرفه‌ای تا یک ماه آینده نهایی می‌شود.
از آن تاریخ تاکنون قریب به یک سال گذشته و اکنون یک مسئول دیگر در وزارتخانه راه و شهرسازی خبر از تدوین شدن طرح اجاره داری حرفه‌ای داده است. نکته جالب این است که اگر با همین مقیاس، یعنی وعده اجرا در یک ماه و تحقق وعده در یک سال جلو برویم، معلوم نیست این طرح چه زمانی اجرا خواهد شد.
وعده‌های توخالی و قانون‌های زیرپا
وعده‌های دولت مردان سابقه درازتری در این زمینه دارد. وزیر راه و شهرسازی دولت دهم در ۲ مرحله اقدام به تعیین سقف افزایش اجاره بها کرد. برنامه‌ای که یک پای ثابت آن مشاوران املاک بودند و در نهایت انتظارات را برآورده نکرد و در واقع شکست خورد.
عباس آخوندی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی دولت فعلی، نیز با طرح «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶» قصد حمایت از مستأجران را داشت. در طرح او نوشته شده بود که مستأجران می‌توانند تنها با افزایش ۱۰ درصدی نرخ اجاره بها و بدون نیاز به عقد قراداد جدید، بعد از انقضای قرارداد اجاره شان به مدت یک سال اجاره نشینی خود را تمدید کنند. اما این طرح که در سال ۹۷ از آن رونمایی شد، هنوز به نتیجه نرسیده است.
از سوی دیگر قوانین مصوب که برای کاهش نرخ اجاره بها مؤثر است نیز تاکنون به درستی اجرا نشده است. ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی وزارت راه و شهرسازی را مکلف به طراحی و راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی ظرف ۳ ماه از ابلاغ این قانون کرده است. این قانون در خرداد ۹۳ از سوی معاون اول رئیس جمهور به وزیر سابق راه و شهرسازی ابلاغ شد، اما این وزارتخانه تاکنون نتوانسته است وظیفه مقرر در قانون را اجرایی کند. این در حالی است که بر اساس آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار، ۱۰ درصد خانه‌های کشور خالی از سکنه اند.
اجاره داری حرفه‌ای در سایر کشور‌ها چگونه است؟
بر اساس گزارش «اجاره داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره بها» که از سوی مرکز پژو هش‌های مجلس شورای اسلامی منتشر شده است، موضوع کنترل اجاره برای اولین بار در دهه اول ۱۹۰۰ میلادی در ایالت متحده آمریکا و برخی کشور‌های دیگر برای کنترل افزایش اجاره بها و تخلیه مستأجر در شرایط اضطراری مسکن ظهور پیدا کرد. به طور هم زمان اغلب کشور‌های اروپایی نیز در جریان جنگ جهانی اول اولین مقررات خود را برای کنترل اجاره وضع کردند.
تجربه جهانی توسعه بخش مسکن نشان داده است که موضوع شکست بازار در برقراری تعادل پایدار عرضه و تقاضا در بخش مسکن محتمل بوده و حتی در اقتصاد‌های آزاد نیز مجموعه قوانین نظارتی، کنترلی و حمایتی در بخش مسکن رایج است. در سال‌های گذشته سیاست گذاری بسیاری از کشور‌ها به سمت حمایت از مسکن استیجاری سوق داشته است، به طوری که در کشور‌هایی مانند سویس و آلمان که جمعیت اجاره نشین به ترتیب ۵۷ و ۴۸ درصد از جمعیت آن‌ها را تشکیل می‌دهد، سکونت در مسکن استیجاری به دلیل قوانین حمایتی قوی از مستأجران مزیت بیشتری از سکونت ملکی دارد و به صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است.
با وجود بیش از یک قرن تجربه جهانی در اجاره داری حرفه‌ای این برنامه در اقتصاد نیمه دولتی ایران هنوز به اجرا در نیامده است. این درحالی است که وجود نرخ رشد مسکن و همین طور اجاره بهای مسکن در کلان شهر‌های ایران نظیر مشهد طی ۲ سال گذشته بسته به نوع منطقه شهری بین ۵۰۰ تا ۱۲۰۰ درصد بوده است. با این حال دولت هنوز برنامه مشخصی برای کنترل این بازار به اجرا نگذشته و تنها به بیان طرح‌هایی که در آینده اجرا خواهد شد اکتفا کرده است.