به گزارش شهرآرانیوز؛ یکی از مسائل قانونی که در معاملات اموال غیرمنقول از جنبه‌های حقوقی، قضایی، فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی مشکلاتی را برای مردم ایجاد کرده است، اسناد عادی یا همان اسناد قولنامه‌ای هستند که به صورت شفاهی یا مکتوب میان مردم دست به دست می‌شود. مسئله‌ای که قانون در این باره به دلیل هزینه‌هایی که به کشور تحمیل کرده است، چاره اندیشی کرد و برای تعیین تکلیف اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم الاجرا شد.
اما به دلیل حساسیت و اهمیت این قانون برای قانون گذار و همچنین پرسش‌ها و ابهامات برای مردم، بنگاه داران و دفاتر اسناد رسمی، پرداختن به جزئیات بیشتری درباره آن یک ضرورت است. مسئله‌ای که در گفت وگوی شهرآرا با معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان رضوی و دبیر کمیته نظارت بر اجرای این قانون بر آن تأکید شد.
یکی از پرسش‌های اساسی مردم درباره این قانون، این است که از چه زمانی قرارداد‌های عادی دیگر قابل تنظیم نخواهد بود. معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان رضوی در این باره اظهار کرد: سامانه‌ای در ارتباط با این قانون در حال آماده سازی توسط سازمان ثبت اسناد است که گفته شده در اسفندماه به بهره برداری می‌رسد.
از زمانی که این سامانه شروع به کار کند تا یک سال بعد از تاریخ شروع به کار آن، مردم هنوز می‌توانند قرارداد عادی بنویسند، اما پس از این تاریخ، دیگر هیچ کس حق نوشتن قولنامه عادی نخواهد داشت. علی الحساب اگر تاریخ بهره برداری از این سامانه اسفند ۱۴۰۳ باشد، از اسفند ۱۴۰۴ به بعد دیگر کسی حق تنظیم قرارداد عادی ندارد.
حسین شفیعی درباره قرارداد‌های عادی که در این فاصله زمانی یا قبل از تاریخ سوم تیرماه نوشته شده است، گفت: تا دو سال پس از تاریخ راه اندازی این سامانه، مردم باید ادعا‌های خود را درباره قولنامه‌ها و اسنادی عادی در سامانه ثبت کنند و دو سال نیز حاکمیت و مردم مکلف شده‌اند که تعیین تکلیف این قولنامه‌ها انجام شود. درمجموع چهار سال فرصت داده شده است.
وی با اشاره به یک استثنای مهم در این قانون که مورد تأکید است و هنوز جامعه به اهمیت آن پی نبرده است، اظهار کرد: این استثنا، تبصره ۴ ماده یک این قانون است. اینکه از سوم تیرماه امسال چه اقدامی نباید راجع به اسناد انجام می‌گرفت. در پاسخ باید بگوییم اسناد رسمی که از سوم تیرماه به بعد نوشته شده است، دیگر نمی‌توانند بر روی آن‌ها قولنامه بنویسند؛ بنابراین اگر افراد در بنگاه یا در منزل خودشان بر روی اسنادی که ثبت رسمی شده‌اند، قولنامه بنویسند، فاقد ارزش است.
شفیعی در ادامه افزود: مردم در این باره باید توجه داشته باشند، درباره قرارداد‌هایی که ثبت آن‌ها نیز قبل از سوم تیرماه است، مردم نباید با خودشان بگویند، چون محدودیت نداریم و تا یک سال دیگر فرصت است پس روی قولنامه‌های قبلی دوباره قولنامه بنویسیم. زمانی که این سامانه راه اندازی شود، افراد باید همین قولنامه‌ها را در سامانه ثبت کنند و با تکلیف قانونی روبه رو می‌شوند که کار را سخت‌تر می‌کند؛ بنابراین از هم اکنون اگر هر قراردادی در معاملات اموال غیرمنقول تنظیم می‌کنند، به فکر رسمی شدن آن باشند.
وی تصریح کرد: مردم اکنون از دو راه می‌توانند سند رسمی معامله کنند یا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام شود یا می‌توانند قولنامه رسمی بنویسند که مطابق قانون این اختیار به دفاتر اسناد رسمی داده شده است.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان رضوی با تأکید بر اینکه به هیچ عنوان این قانون قصد جمع کردن بنگاه‌های املاک را ندارد، گفت: قانون می‌خواهد فعالیت بنگاه داران را در مسیر درستی قرار بدهد که به نفع آن هاست. اول اینکه بنگاه‌های غیرمجاز جمع خواهد شد. چون بنگاه‌ها در این فرایند باید به سامانه کاتب وصل شود و پس از آن هم به سامانه‌ای که در ماده ۱۰ به آن اشاره شده است. وقتی بنگاه کد فعالیت نداشته باشد نمی‌تواند وصل بشود و عملا پایان بنگاه‌های غیرمجاز خواهد بود.
دوم اینکه بنگاه‌های معاملات املاک، امتیاز دسترسی به سامانه اسناد سازمان ثبت اسناد را پیدا می‌کنند و دیگر معامله معارض انجام نخواهد شد. می‌توانند استعلام بگیرند که شخصی که برای قرارداد مراجعه کرده است چه شرایطی دارد و تبعاتی در آینده برای آن‌ها نخواهد داشت. برای دستمزد و حق تعرفه شاخص‌هایی وجود دارد و نکته مهم‌تر اینکه عدالت مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک در آیین نامه، دیده شده است اینکه بنگاهی در یک روز صدمعامله را ثبت کند و بنگاه دیگر هیچ معامله‌ای نداشته باشد.
شفیعی درباره تکلیف قانونی بنگاه‌های معاملات املاک افزود: بنگاه‌های املاک باید به سامانه کاتب وصل شوند. اخطار‌هایی در این زمینه به لحاظ قانونی وجود دارد که اگر از قانون ممانعت صورت بگیرد، اجازه پلمب داده می‌شود؛ بنابراین برای معاملاتی که از سوم تیرماه به بعد صورت می‌گیرد، بنگاه باید پیش نویس بنویسد. با وصل شدن به سامانه کاتب، پیش نویس در آن وجود دارد و از سامانه کاتب به دفتر اسناد رسمی ارجاع داده می‌شود، بنابراین مردم باید به بنگاهی مراجعه کنند که وصل به سامانه کاتب باشد و اقدام به پیش نویس صورت بگیرد.
وی در پاسخ به ابهامات و پیچیدگی‌هایی که برای این قانون مطرح می‌شود، گفت: این قانون پانزده ماده و ۲۸ تبصره دارد. وقتی تبصره بیش از متن ماده باشد به این معناست که مطلب خیلی نیازمند توضیح و تفسیر است. همچنین چهارده آیین نامه دارد. هر ماده یک آیین نامه برای توضیح و تفسیر نیاز دارد. نکته بعدی دو سامانه‌ای است که در این فرایند وجود دارد، سامانه کاتب که ممکن است برخی از زیرساخت‌های آن فراهم نباشد و سامانه موضوع ماده ۱۰ که باید طراحی شود و به کیفیت اجرایی درستی برسد.
ابهامات قانونی و حقوقی وجود دارد که ما نیز می‌پذیریم. بعضی از کلماتی که قانون گذار به کار برده ممکن است بار معنایی، حقوقی و تفسیری داشته باشد مانند اینکه «قرارداد فاقد اعتبار است» یعنی بین طرفین فقط فاقد اعتبار است یا نسبت به اشخاص ثالث با حسن نیت نیز فاقد اعتبار است؟ که این مسائل وجود دارد.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان رضوی درباره میزان همکاری بنگاه‌ها در اجرای این قانون بیان کرد: خراسان رضوی حدود ۱۲ هزار بنگاه املاک مجاز دارد که متأسفانه وضعیت آماری وصل به سامانه کاتب در استان خراسان رضوی نسبت به سایر استان‌ها خوب نیست و جزو رده‌های آخر است. ولی از حیث اینکه بنگاه‌هایی که به سامانه کاتب وصل شده‌اند اقدام به پیش نویس در سامانه کرده باشند، ما در رتبه هفتم یا هشتم کشور هستیم.
شفیعی تصریح کرد: از سوم تیرماه که این قانون لازم الاجرا شده است در کشور حدود یک میلیون و ۴۰۰ سند صادر شده است، اما اینکه چه تعداد قولنامه نوشته‌اند قابل احراز نیست. البته که این میزان با مطلوب قانون فاصله دارد. موانعی مانند ذهنیت برخی بنگاه داران درباره این قانون، نداشتن اطلاع کافی، حساسیت درباره شفاف سازی، امتناع از انجام قانون یا آماده نبودن زیرساخت‌ها ممکن است از دلایل تحقق نیافتن این قانون توسط برخی بنگاه داران باشد.
وی درباره بعد نظارتی بر بنگاه‌ها برای اجرای این قانون افزود: یک کمیته نظارت بر اجرای این قانون در مرکز استان داریم که متناظر آن اعلام شده است که در شهرستان‌ها و رؤسای دادگستری و دادستان‌ها نیز تشکیل شود که درباره وصل به سامانه کاتب، توجیه بنگاه‌های املاک و همراه کردن آن‌ها اقدام شود.
تکالیف بنگاه داران، ادارات، نهاد‌های دولتی و دستگاه‌های قضایی و دفاتر رسمی مشخص است و پای کار هستند. نیروی انتظامی، اتاق بازرسی اصناف، اتحادیه و دادگستری، گشت‌های ویژه و مشترکی دارند که هر هفته در سطح استان شروع شده است. همچنین پیامک‌های متعددی برای بنگاه‌ها ارسال شده که ضمانت اجرا و مهلت در آن‌ها گفته شده است.
وی به دیگر اقداماتی که در این زمینه در استان رقم خورده است پرداخت و افزود: در تهران کمیته‌ای درباره نحوه اجرا و نظارت بر این قانون تشکیل شده است که معاون اول قوه قضائیه در رأس آن حضور دارد. این موضوع در مراکز استان‌ها و شهرستان‌ها نیز در برنامه قرار دارد و گشت‌های مشترکی انجام می‌شود. آموزش‌هایی در محل دادگستری برای بنگاه‌های املاک برگزار می‌شود. همچنین برای بنرها، نیاز به اقدام کارشناسی بود که پس از آن با عنوانی مناسب در معرض عموم قرار بگیرد.