با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد عادی دیگر اعتبار ندارند

به گزارش شهرآرانیوز؛ با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، مُهر پایان بر قولنامه‌های دستی زده شده است. قولنا‌مه‌هایی که پیش از این، اعتبار داشتند و باعنوان اسناد عادی برای فروش، هبه، اجاره و... مورد استفاده قرار می‌گرفتند. حال با اجرای این قانون دیگر اسناد عادی اعتباری ندارند و حتی قابلیت این را ندارند که به استناد آن، در دادگاه‌ها طرح دعوا شوند. اجرای این قانون درراستای کاهش پرونده‌های قضایی و حتی سامان‌دهی فعالیت بنگاه‌های معاملات املاک است، زیرا بر طبق آنچه اعداد و ارقام نشان می‌دهد، حدود ۷۰ درصد پرونده‌های قضایی به اسناد عادی ختم می‌شود.

خداحافظی با ابرچالش قوه‌قضائیه

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان رضوی، اسناد عادی را یکی از معضلات بزرگ و به‌نوعی ابرچالش قوه‌قضائیه دانست و گفت: این اسناد ثبت و ضبط رسمی نمی‌شود بنابراین قابل پیگیری و ردیابی نیست.
حسین شفیعی در گفتگو با خبرنگار روزنامه شهرآرا، با اشاره به اینکه منظور از سند عادی، سندی است که بین دو نفر بدون ثبت رسمی در هیچ سامانه‌ای و دریافت کد نوشته می‌شود، ادامه داد: مشکل بزرگ‌تر، تعارض این اسناد است که منجر به‌وقوع جرائمی نظیر کلاهبرداری، جعل و... می‌شود.

او درباره اهمیت سامان‌دهی اسناد عادی، بیان کرد: بر طبق آمار به‌دست آمده حدود ۶۵ تا ۷۰ درصد پرونده‌های قضایی، چه حقوقی و چه کیفری وصل به اسناد عادی است و اکنون با اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» فقط در حال سامان‌دهی اسناد مربوط به اموال غیرمنقول هستیم. 

شفیعی گفت: افراد اطلاعی ندارند، حتی قرارداد‌هایی که در بنگاه معاملات املاک به‌صورت سند عادی نوشته شده، ممکن است در بنگاه‌های مجاور هم سندی برای همان ملک موردنظر در حال تنظیم باشد، به این معنا که گاهی فروشنده باوجوداینکه به شخص دیگری وکالت کاری برای فروش داده است، به طور شخصی نیز برای فروش ملک خود اقدام می‌کند؛ به این صورت دو معامله معارض و درنهایت تداخل اسناد پیش می‌آید.

اسناد عادی، منشأ پرونده‌های قضایی

او اظهار کرد: بعضی معاملات و روابط قراردادی افراد با گفت و شنود محقق می‌شود، اما با وجود اینکه این امر از نظر حقوقی و قضایی منعی ندارد، اشکال کار درخصوص «اثبات» آن است که فرد بر این موضوع پایبند باشد. این امر موجب نیاز به تجدیدنظر در نظام قانون‌گذاری شد که بر این مبنا چرایی اعتباردادن به اسناد عادی مطرح شد، زیرا می‌دانیم که این اقدام منشأ بسیاری از پرونده‌های قضایی، کلاهبرداری، فروش مال غیر و... است.

شفیعی با بیان اینکه در حدود پنج سال گذشته، طرح اولیه این موضوع در مجلس شورای اسلامی مطرح و تصویب شد، اضافه کرد: این طرح از سوی شورای نگهبان پذیرفته نشد. در نهایت موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده شد و سرانجام سخنان رهبر معظم انقلاب درباره ضرورت موضوع به‌حدی بود که موضوع اسناد رسمی را مصلحت قطعی کشور دانستند که «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پذیرفته شد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان در تعریف اموال غیرمنقول، بیان کرد: از نظر حقوقی اموالی مانند زمین، بنا و ملک که قابلیت جابه‌جایی ندارند، جزو اموال غیرمنقول و مابقی اموال منقول محسوب می‌شوند. برای هر قالب عقد قرارداد اموال غیرمنقول نظیر صلح، اجاره بیش از دو سال، هبه، فروش و... باید ثبت رسمی اتفاق بیفتد و صرف اینکه طرفین روی یک برگه بنویسند که این ملک بخشیده شد و قبول شد، هیچ اعتباری نخواهد داشت.

تعیین محدوده دقیق، مزیت ثبت رسمی اسناد

شفیعی درباره الزام اجرای این قانون که از تاریخ سوم تیرماه امسال رقم خورده است، گفت: اسناد رسمی باعنوان تک‌برگی، حدنگار یا کاداستر در ادارات ثبت صادر می‌شود و تفاوت آن با سند‌های قبلی، این است که ارزش اثباتی بیشتری داشته، محدوده را دقیق‌تر و بهتر مشخص می‌کند و قابلیت استناد بهتری از اسناد قبلی دارد. افراد دقت داشته باشند که روی سند‌های جدید واژه «غیرقابل نقل و انتقال عادی» درج شده و رنگ آن نیز سبز است.

شفیعی بیان کرد: فرد به موجب این قانون، برای اسناد حدنگاری که از این تاریخ به‌بعد به شکل ثبت رسمی صادر شده است، نمی‌تواند برای هبه، اجاره بیش از دو سال، فروش و... با قرارداد عادی عمل کرده و بعد به استناد آن در دادگاه‌ها طرح دعوا کند، زیرا دادگاه‌ها این دعوا را نمی‌پذیرند.

نکته ماجرا اینجاست که با اجرای این قانون، قرار نیست بنگاه‌های معاملات املاک جمع شوند بلکه طبق گفته شفیعی، قرار بر «سامان‌دهی» آنهاست. او ادامه داد: بنگاه‌ها از این پس حق نوشتن قولنامه قدیم را ندارند و این‌کار تخلف محسوب و در نهایت منتهی به تعلیق پروانه و جریمه می‌شود؛ بنابراین فرد باید از دفتر اسناد رسمی انتقال رسمی بگیرد و براساس آن اقدام کند یا اگر به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کند، باید مطمئن شود که این بنگاه به سامانه کاتب وصل است. همچنین مطمئن شوند که فرم پیش‌نویس را امضا می‌کنند.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان رضوی درباره شرح وظایف بنگاه‌ها از این پس، بیان کرد: این بنگاه‌ها درخصوص اسنادی که از این پس ثبت رسمی شده است، باید پیش‌نویس قرارداد را بنویسند، یعنی مذاکره مقدماتی را بین طرفین انجام دهند و درنتیجه پیش‌نویس اصلی را به سامانه «کاتب» پایگاه جامع اطلاعاتی ثبت اسناد ارسال کنند. از لحظه‌ای که این پیش‌نویس ارسال شود، کد این ملک قفل خواهد شد و دیگر سایر افراد نمی‌توانند درخصوص آن ملک قراردادی تنظیم کنند.

صدور ۷۰ هزار سند حدنگار

«از تعداد ۱۲ هزار بنگاه معاملات املاکی که در استان داریم، هنوز تعداد اندکی از آنها گواهی تخصصی دریافت کرده‌اند و می‌توانند به سامانه کاتب وصل شوند.» این روایت شفیعی درخصوص مشکلات در حوزه اجرایی این قانون است. او افزود: بر طبق آماری که اخیرا ثبت اسناد اعلام کرده است، از تیرماه که این قانون اجرایی شده است تاکنون، حدود ۷۰ هزار سند حدنگار صادر شده، اما تعداد اسناد پیش‌نویسی که به سامانه کاتب ارسال شده، تنها حدود ۱۴۰۰ مورد است.

او با اشاره به اینکه همه بنگاه‌ها در جریان این موضوع قرار گرفته‌اند، بیان کرد: ازاین‌رو کمیته نظارت بر اجرای این قانون در حال فعالیت است و از دستگاه‌ها نیز مطالبه می‌کنیم. به‌زودی نیز بنر این قانون برای اطلاع‌رسانی بیشتر به مردم در همه بنگاه‌ها قرار داده خواهد شد. ضمن اینکه اگر بنگاهی به سامانه کاتب وصل نشود، حتی از جهت پلیس اماکن قابل برخورد برای پلمب است.

شفیعی درخصوص تکلیف اسنادی که به‌صورت عادی و قبل از این تاریخ صادر شده است، گفت: این موضوع متفاوت است، با وجود اینکه در قانون پیش‌بینی شده مبنی بر اینکه دولت مکلف است، سامانه‌ای با عنوان «سامانه ثبت اسناد عادی» برای مردم، دستگاه‌ها و نهاد‌ها راه‌اندازی و ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی آن سامانه، اسناد عادی را که نیاز به سند رسمی دارد، در آن سامانه ثبت کنند، هنوز این سامانه طراحی نشده و به‌طور رسمی این موضوع اعلام نشده است.

او اظهار کرد: سازمان ثبت اسناد و املاک، سامانه کاتب را راه‌اندازی کرده است، اما از آن طرف، در راه و شهرسازی نیز سامانه‌ای با عنوان خودنویس در حال فعالیت است که فقط در زمینه مدیریت اجاره‌بهاست و خود افراد عادی نیز می‌توانند در آن ثبت کنند. اما با راه‌اندازی سامانه کاتب به‌تدریج سامانه خودنویس از دور خارج می‌شود.