به‌گفته مدیرعامل سازمان زمین و مسکن شهرداری مشهد ۵۰ هزار میلیارد تومان از املاک مردم در مسیر طرح‌های شهری است
الهام مهدیزاده | شهرآرانیوز؛ رقم کلانی است. گفته می‌شود رقمی بالغ بر ۵۰هزار میلیارد‌تومان املاک در مسیر پروژه‌های شهری مشهد قرار دارد که تملکشان گره‌های شهری مشهد را تا‌حدودی می‌گشاید. این را بگذارید کنار «کمتر از ۷ هزار میلیارد ریال دارایی‌های اقتصادی یا قابل واگذاری شهرداری که به‌منظور تهاتر با این املاک یا پیمانکاران در سال جاری به سازمان زمین و مسکن شهرداری تخصیص داده شده است.» از‌آنجا‌که بخش عمده‌ای از این دارایی‌ها، تجاری و بخشی از آن مسکونی است، بدیهی است که تا بازشدن گره پروژه‌های شهری، راه زیادی داریم. همین موضوع بهانه‌ای شد تا بنشینیم پای صحبت‌های عباس یوسف‌زاده، مدیرعامل سازمان زمین و مسکن شهرداری مشهد، و از چالش‌های شهری زمین و مسکن مشهد بپرسیم.
با نگاهی اجمالی به سرفصل‌های اجرایی سازمان زمین و مسکن، موضوع تملک‌ها به‌منظور اجرای پروژه‌های شهری به‌عنوان محور اساسی یاد شده است. در این راستا سازمان چه گره‌گشایی‌هایی در مسیر اجرای پروژه‌های شهری داشته است؟
اجرای پروژه‌های شهری، مستلزم تملک املاک و تحصیل حریم است که معمولا بخش عمده‌ای از تملک‌ها قبل از شروع پروژه انجام می‌شود. بخشی دیگری نیز باید هم‌زمان با اجرای پروژه‌ها تملک شود. متأسفانه یکی از دلایل زمان‌بر‌شدن پروژه‌های عمرانی، از ایستگاه‌های مترو گرفته تا تقاطع‌های غیرهمسطح یا پارک‌ها، تملک‌نشدن برخی پلاک‌ها به‌دلیل موضوعات بودجه‌ای است که بعضا ممکن است اعتبار آن غیرنقدی باشد.
وظیفه سازمان، تأمین بستر مناسب برای مناطق سیزده‌گانه و سازمان‌های وابسته به شهرداری به‌منظور تملک پروژه‌ها و معابر اولویت‌دار است که همه‌ساله در ابتدای سال دستگاه‌های مذکور به سازمان اعلام می‌کنند و سازمان نیز پس از طی مراحل قانونی برای تخصیص اعتبار و ابلاغ به مناطق و سازمان‌ها اقدام می‌کند. امسال هم کمیسیون تملک، مصوبه خوبی را درراستای تسریع نحوه تملک املاک در مسیر محور‌های دارای اولویت تصویب کرد. براساس این مصوبه هر منطقه یک محور اولویت‌دار خود را اعلام کرد. امید است با این شیوه، اکثر خیابان‌هایی که بخشی از عقب‌نشینی‌های آن انجام شده و شهرداری منتظر اخذ پروانه ساختمانی از‌سوی مالک است، تعیین تکلیف شود.
این شیوه عمل از جهت تسریع در اجرای خیابان‌های دارای طرح‌های مصوب به نفع شهرداری است؛ از سوی دیگر مالکان نیز به این دلیل که شهرداری، املاک در مسیر را ارزیابی و مابه‌ازای آن را به‌صورت غیرنقدی (امتیاز پروانه) تهاتر می‌کند، منفعت می‌برند؛ بنابراین از مالکانی که ملک آن‌ها در مسیر تعریض قرار گرفته و شهرداری با آن‌ها مکاتبه کرده است، درخواست می‌کنم که از این فرصت بهره ببرند و با شهرداری همکاری کنند.
رقمی از املاک در مسیر پروژه‌ها دارید؟
برآورد ما این است که بالغ‌بر ۵۰هزار میلیارد‌تومان املاک در مسیر پروژه‌های شهری داریم. برنامه‌ریزی شده است که با کمک شورای اسلامی شهر و شهرداری و همراهی مردم، بتوانیم با اولویت‌بندی مناسب و رعایت سقف اعتبارات هر‌ساله در قالب ملک معوض، امتیاز پروانه، تهاتر یا پرداخت وجه نقد، برای تملک املاک در مسیر اقدام کنیم. نکته‌ای که انتظار می‌رود مردم توجه کنند، این است که شهرداری، نهادی خدماتی است و تملک املاک در مسیر پروژه‌ها برای اجرای پروژه‌هایی است که منفعت عمومی دارد؛ مثلا ایجاد فضای سبز یا اجرای تقاطع غیرهمسطح مستلزم خرید املاک در طرح است که ذی‌نفع آن مردم هستند.
چه خبر از «بانک زمین»؟ این موضوع مدتی سر زبان‌ها بود و اکنون رسانه‌ها کمتر به آن می‌پردازند و مسئولان هم چیزی درباره آن نمی‌گویند.
بانک زمین از ابتدا در حوزه مدیریت املاک شهرداری مشهد قرار داشته و الان هم جزو برنامه‌های اداره کل خزانه شهرداری است تا املاک دراختیار شهرداری به‌صورت واحد در یک اداره متمرکز باشد. آن بخش قابل واگذاری به مردم، دراختیار این سازمان قرار می‌گیرد که آن هم از‌طریق تالار مبادلات قابل واگذاری است.
یکی از چالش‌های مردم و شهرداری در واگذاری املاک، راضی‌نشدن آن‌ها به فروش ملک است. بخش عمده رضایت‌نداشتن مردم برمی‌گردد به اینکه خواست مردم برای دادن ملکی معوض با همان شرایط ملک خودشان برآورده نمی‌شود؛ به عبارتی ملک‌های پیشنهادی چندان چشمگیر نیست. این موضوع را چقدر قبول دارید؟
در ابتدا عرض کنم که این موضوع را قبول دارم. در اجرای طرح‌ها گاه مالکان مجبور به واگذاری ملک خود و جابه‌جایی می‌شوند که بخشی از نارضایتی مالکان به این دلیل است؛ از سوی دیگر شهرداری هم درراستای کسب رضایت شهروندان و ایجاد فضا‌های خدماتی یا تسهیل در موضوعات ترافیکی، ناگزیر به اجرای طرح است.
درباره نحوه پرداخت ارزش املاک در مسیر باید گفت باتوجهبه حجم املاک در مسیر و ازطرفی محدودیت منابع، همان‌طورکه منابع نقدی محدود است، منابع غیرنقدی (املاک معوض) هم محدود است؛ زیرا سازمان املاک معوض را علاوه‌بر تهاتر با املاک در مسیر به برخی پیمانکاران طرف قرارداد شهرداری نیز باید ارائه کند. شهرداری در مواردی که طرح تحصیل حریم در اولویت اجرا باشد، آمادگی دارد تا املاک در مسیر را ارزیابی و مابه ازای آن را از محل بدهی مالکان از بابت پروانه یا پایانکار ساختمانی تهاتر کند. به‌طور‌کلی سازمان، همه املاک قابل تهاتر با املاک در مسیر طرح را از‌طریق تالار مبادلات ارائه می‌کند. در‌این‌صورت مالکانی که زودتر با شهرداری توافق کنند، امکان انتخاب املاک بهتری برایشان میسر است.
یکی از دغدغه‌های شهر‌های بزرگ، صیانت از اراضی محدوده و حریم شهر مشهد است. گاه مدیریت شهری در اراضی بزرگ‌مقیاس، با تفکیک اراضی و فروش آن با کاربری‌هایی غیر از کاربری‌های درنظرگرفته‌شده روبه‌روست. گاهی هم در نهان، موضوع زمین‌خواری مطرح است. سازمان زمین و مسکن برای جلوگیری از زمین‌خواری چه کرده است؟
به‌دلیل ضرورت توسعه شهر، گاه اراضی زراعی واقع در حریم شهر، طبق طرح‌های جامع و تفصیلی، پس از تصویب در مراجع قانونی، در محدوده شهر قرار می‌گیرند و بخش گسترده‌ای از اراضی مذکور به شهر اضافه می‌شوند؛ لازمه استفاده از خدمات محدوده شهر به هر پلاک، درخواست مالک مبنی‌بر تفکیک یا استفاده از مزایای ورود به محدوده شهر است. برخی شهروندان با مراجعه به شهرداری منطقه یا سازمان، درخواست خود را مطرح می‌کنند و پس از ارائه طرح مورد‌نظر و تصویب در کمیسیون‌های ذی‌ربط تفکیک یا افراز به‌طور قانونی، ارزش افزوده شایان‌توجهی شامل آن املاک می‌شود. در مواردی که افراد بدون رعایت طرح‌های شهری و به‌صورت غیرقانونی اقدام به تفکیک می‌کنند، مشکلاتی برای خریداران این اراضی و شهرداری ایجاد می‌شود. عاجزانه از مردم خواهش می‌کنم که اراضی‌ای خریداری کنند که مطابق طرح‌های شهری تفکیک شده و نقشه تفکیکی ممهور به مُهر شهرداری را داراست. سازمان هم از‌طریق کارگزاران خود به شناسایی بخش عمده‌ای از این اراضی می‌پردازد و درحال مذاکره با مالکان اراضی موصوف به‌منظور انجام تفکیک و تغییر کاربری و اجرای طرح‌های شهری از‌طریق مراجع ذی‌ربط قانونی است.
پیرو سوال قبل، یکی از چالش‌های کهنه مشهد، موضوع حریم این شهر در محدوده غرب است. بلاتکلیف‌بودن این موضوع، چه تأثیری بر روند پاسخ‌دهی به مردم و مشخص‌شدن وضعیت اراضی داشته است؟
تعیین تکلیف حریم مشهد در حوزه اداره کل نهاد طرح‌ها و مطالعات شهرداری است؛ بنابراین در حوزه اختیارات ما نیست. آنچه مسلم است این بلاتکلیفی، همه را متضرر می‌کند. درباره حریم غرب مشهد نیز ما با چالش پاسخ‌گویی روبه‌رو خواهیم بود. امیدواریم شورای عالی شهرسازی در تعیین تکلیف حریم غرب مشهد و اراضی بالادست مهدیه، اهتمامی بیش از پیش داشته باشد تا این پرونده با سرعت پاسخ‌گویی شود.
مظنه دارایی‌های شهرداری در حوزه ملک و زمین چقدر است؟
دارایی‌های غیرمنقول شهرداری در دو بخش عمومی قابل‌واگذاری است که حجم این دارایی‌ها در بانک زمین شهرداری واقع‌در اداره کل خزانه‌داری شهرداری موجود است. درباره دارایی‌های عمومی می‌توان به بخش‌هایی نظیر معابر عمومی، پارک‌ها و فضای سبز و ... اشاره کرد.، اما آن بخشی از دارایی‌های اقتصادی یا قابل‌واگذاری که به سازمان به‌منظور تهاتر با املاک در مسیر طرح‌ها یا پیمانکاران تخصیص داده می‌شود، در سال جاری حدود کمتر از ۷ هزار میلیارد ریال است که بخش عمده‌ای از این دارایی‌ها، تجاری و بخشی از آن، مسکونی است.
آخرین سوال سازمانی ما به بودجه سازمان زمین و مسکن اختصاص دارد. با بیان عدد و رقم، وضعیت بودجه‌ای سازمان زمین و مسکن را بیان کنید. در این سال‌ها بودجه رشد داشته یا افول کرده است؟
بودجه سال جاری شهرداری و سازمان در حوزه نقدی و غیرنقدی حوزه املاک بالغ‌بر ۱۷ هزارمیلیارد ریال است؛ حدود ۲ هزارمیلیارد ریال، نقدی و الباقی به‌صورت غیرنقدی (تهاتر ملک و امتیاز پروانه ساختمانی) است. البته شرایط حاکم بر جامعه به‌دلیل شیوع ویروس کرونا، مذاکرات ما با مردم را دچار مشکل جدی کرده است که دراین‌راستا باید تمهیداتی برای نحوه پاسخ‌گویی به مردم اندیشیده شود.
چند سوال حاشیه‌ای بپرسیم. ملک و زمین همواره جایگاه مهمی میان تیتر‌های خبری داشته است. اگر اغراق نکرده باشیم، رسانه‌ها حداقل روزی یک تیتر به موضوع زمین و ملک اختصاص می‌دهند. با‌این‌حال سازمان زمین‌ومسکن شهرداری مشهد چندان خبرساز نیست. حداقل در جست‌وجوی رسانه ای، خبر چندانی از این سازمان ندیده‌ایم. این، دلیل خاصی دارد یا اوضاع زمین و ملک در مشهد، مصداق «همه‌چی آرومه» است؟
شهرداری یا به‌عبارتی سازمان زمین و مسکن در حوزه زمین و طرح‌های تملک، اقدامات بسیاری انجام می‌دهد که جای اطلاع‌رسانی آن‌ها خالی است. ما هم بر این باوریم که موضوعات زمین و طرح‌های شهری را باید بیشتر به اطلاع مردم برسانیم. قطعا در این حوزه بیشتر کار می‌کنیم تا واسطه‌گران از بی‌اطلاعی مردم سوء‌استفاده نکنند.
آقای یوسف‌زاده! باتوجهبه حوزه فعالیتتان، قطعا اطلاعاتی درباره پروژه‌های عمرانی، تجاری و تأثیر آن بر املاک پیرامون دارید. از این اطلاعات چقدر برای خرید به‌موقع و پر‌سود ملک استفاده کرده‌اید؟
لااله‌الا ا...! (با خنده) خدا را شکر تا الان از این اطلاعات برای خرید ملک استفاده نکرده‌ایم. اگر این کار را انجام دهیم، که مصداقی از رانت است!
فامیل چطور؟ اقوام یا دوستان در این‌باره از شما سوال نمی‌کنند؛ اینکه بخواهند شما به قول بنگاه‌داران «ملک‌ها و محله‌های اکازیون» را معرفی کنید؟
اگر از ما پرسیده می‌شود، بدون‌شک همان جوابی را می‌دهیم که در سازمان به ارباب‌رجوع و عموم مردم می‌دهیم؛ این‌طور نیست که به افراد خاص، پاسخ خاص داده شود.
بی‌شک جملاتی از این دست را شنیده‌اید که «اینجا اگر خانه بخری، بُرد کرده‌ای. قرار است اینجا پل بزنند و ملکت توی حاشیه می‌افتد و قیمتش بالا می‌کشد.» یا «یک پروژه تجاری قرار است اینجا اجرا شود. تا تنور داغ است، ملک را بخر؛ همین که کلنگش را بزنند، خداتومان روی ملکت می‌آید.» این اطلاعات را مشاوران املاک از کجا می‌آورند؟ آیا یک رانت اطلاعاتی دارند؟
متأسفانه بله. از‌آنجا‌که برخی از سو‌ءاستفاده‌گران از اطلاعات طرح‌ها قبل از تصویب مطلع می‌شوند، از بی‌اطلاعی مردم، سوء‌استفاده و اقدام به خرید و فروش در محلات هدف می‌کنند. گفتنی است درباره این‌گونه طرح‌ها قبل از اینکه به تصویب برسد، شهرداری نمی‌تواند اطلاع‌رسانی کند و همین باعث غفلت عده‌ای می‌شود. در اینجا باید از شهروندان عزیز خواهش کنم قبل از خرید یا فروش ملک حتما از شهرداری استعلام کنند.
از این نوع آگاهی دادن‌ها و ارائه اطلاعات به مردم مصداقی هم دارید؟
بله، یکی از مصداق‌های بازر آن، مربوط‌به اراضی چاهشک بود. این اراضی و پلاک‌های محدوده آن باتوجهبه مشکلاتی، سال‌ها تعیین تکلیف نشده نبود. سال قبل باتوجهبه مشکلات مالکان محدوده چاهشک، شورا و شهرداری مشهد به‌طور جدی به این موضوع پرداختند و کارگزاری، تعیین و کارگزار با مردم محدوده وارد مذاکره شد. هم‌زمان متوجه شدیم که عده‌ای اقدام به خریدوفروش اراضی مردم کرده‌اند. این افراد با استفاده از ناآگاهی مردم منطقه یا به‌کار‌بردن توجیهاتی نظیر اینکه «حتی ورود کارگزار و مذاکرات او نتیجه‌ای برای مردم ندارد.» اقدام به خرید اراضی و پلاک‌های مردم آن محدوده کرده بودند. با اطلاع از این موضوع سریع ورود پیدا کردیم تا مردم دچار مشکل نشوند و حق آن‌ها تضییع نشود. اطلاعیه‌های در روزنامه‌ها و رسانه‌ها منتشر کردیم. علاوه‌بر‌آن بنر‌هایی در محدوده چاهشک نصب کردیم تا مردم در‌جریان اقدامات شورا و شهرداری درباره این اراضی قرار بگیرند، اما متأسفانه طی چند مرحله، سوء‌استفاده‌کننده‌ها، حتی بنر‌ها را از بین بردند.