بررسی قدرت خرید وام جدید مسکن در مشهد

الهام مهدیزاده | شهرآرانیوز؛ اواخر شهریور امسال بانک مرکزی در مکاتبه ای،  افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم را برای استفاده از تسهیلات مسکن به بانک مسکن ابلاغ کرد. براساس این ابلاغیه، زوج‌های تهرانی مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان دریافت می‌کنند. برای شهر‌های بزرگ نظیر مشهد نیز این وام ۳۲۰ میلیون تومان درنظر گرفته شد. مبلغ اقساط وام ۳۲۰ میلیون تومانی، ماهانه ۵ میلیون و ۳۲۹ هزار تومان، کل بازپرداخت ۷۶۷ میلیون تومان و سود این وام ۴۴۷ میلیون تومان است. مدت زمان بازپرداخت آن نیز دوازده ساله است.

با وام ۳۲۰ میلیونی چند متر خانه می‌توان خرید؟

براساس آخرین قیمت‌های سایت‌های فروش، قیمت یک مترمربع آپارتمان دو سال ساخت در اوایل بولوار میثاق به صورت میانگین ۱۳ میلیون تومان است. باتوجه به اینکه وام مسکن در مشهد ۳۲۰ میلیون تومان اعلام شده است، با این وام می‌شود در این منطقه ۲۴/۵ مترمربع خانه خریداری کرد.

قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در اوایل خیابان موسوی قوچانی به صورت میانگین ۱۸ میلیون تومان است، بنابراین با وام جدید مسکن می‌توان ۱۷/۷ متر خانه در این منطقه خرید. قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در مجد ۲۸ حدود ۲۰ میلیون تومان است که با وام جدید مسکن می‌توان ۱۶ متر مسکن در این خیابان خرید.

همچنین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در اوایل خیابان دانشجو حدود ۲۵ میلیون تومان است که با این حساب با وام مسکن ۳۲۰ میلیون تومانی می‌توان ۱۲.۸ متر خانه در این منطقه خریداری کرد. قیمت هر مترمربع آپارتمان در چهارراه عبدالمطلب نیز ۱۰ میلیون تومان است که با وام جدید مسکن می‌توان صاحب ۳۲ مترمربع خانه در این منطقه شد. قیمت هر مترمربع آپارتمان در خیابان هدایت ۲۵ هم ۷ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است که با وام مسکن می‌توان ۵/۴۱ متر خانه در این خیابان خریداری کرد.

البته قدرت خرید وام مسکن در مناطق برخوردار شهر مانند هاشمیه، سجاد و احمدآباد که قیمت‌ها به مترمربعی ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان هم می‌رسد، بسیار اندک است. به عنوان نمونه قیمت یک مترمربع آپارتمان در ابوذرغفاری ۳۳/۶ میلیون تومان است که با وام مسکن فقط می‌توان مالک ۹/۶ متر خانه در این خیابان شد.
فعالان بازار املاک مشهد معتقدند خرید مسکن توسط خانه اولی‌ها در مناطق نوساز و رو به توسعه شهر مانند منطقه ۱۰ و ۱۲ و همچنین خیابان سرافرازان با استفاده از این تسهیلات دور از ذهن به نظر می‌رسد؛ زیرا این تسهیلات برای خرید مسکن در این مناطق با توجه به متوسط قیمت آپارتمان، کافی نیست و سطح مناسبی از هزینه خرید مسکن را پوشش نمی‌دهد.

همچنین میزان این وام برای افرادی که قصد تبدیل مسکن خود به احسن در مناطق یک یا بولوار وکیل آباد، بولوار فردوسی و بولوارمعلم مشهد را دارند، اندک است و همین مسئله سبب می‌شود که وام یادشده برای این گروه از افراد جذابیتی نداشته باشد.

وام مسکن جوابگو نیست

محمد سیف الدین، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن است. او یکی از افرادی است که این افزایش وام را برای خرید خانه در مشهد چندان راهگشا نمی‌داند. این کارشناس بازار مسکن می‌گوید: قدرت خرید وام جدید مسکن در مشهد به صورت میانگین حدود ۲۰ تا ۲۵مترمربع است. قدرت خرید اندک و اقساط سنگین سبب می‌شود این وام با استقبال خانه اولی‌ها روبه رو نشود.

وی ادامه می‌دهد: باتوجه به اقساط ماهیانه بین ۵ میلیون تومانی، این وام خیلی کارآمد نیست؛ زیرا بهتر است حداکثر اقساط ماهیانه براساس پرداخت اجاره بهای ماهیانه در مشهد باشد تا استقبال شهروندان را درپی داشته باشد. بر این اساس به نظر می‌رسد اقساط حدود ۳ تا ۴ میلیون تومانی منطقی‌تر است و این مسئله را می‌توان از طریق طولانی‌تر کردن زمان بازپرداخت وام میسر کرد. وی تاکید می‌کند: اقساط سنگین سبب می‌شود وام جدید مسکن با استقبال افرادی که قصد تبدیل خانه خود به احسن را دارند، روبه رو نشود.

تاکید دوباره او بر کاهش قدرت خرید مردم است و می‌گوید: در سه سال گذشته قدرت خرید به شدت کاهش یافته است و در این بین، حجم معاملات خرید خانه روند کاهشی داشته است، تاجایی که تعداد خرید‌ها در شهر‌های بزرگ مانند مشهد کمتر از نصف شده است. به گفته این کارشناس مسکن، اگر شرایط اقساط مناسب متقاضیان مصرفی بود، بازار معاملات مسکن می‌توانست از این محل رونق بگیرد.

سیاست‌های مسکن ساز

اما راهکار سیف الدین برای سیاست مسکن سازی و آنچه دولت می‌تواند برای افزایش قدرت خرید مردم انجام دهد، از این قرار است: سیاست وام در صورتی می‌تواند جوابگو باشد که بتواند بخش مهم نیاز مسکن یک فرد را پاسخ گویی کند. اکنون در کشور‌های اروپایی وام پرداختی به مردم به منظور خرید مسکن به نحوی است که حدود ۹۰ درصد وجه موردنیاز مسکن را تامین می‌کند.

این کارشناس بازار ادامه می‌دهد: دولت پیشنهاد ساخت یک میلیون مسکن را داده است. براساس این سیاست، قرار است تسهیلاتی به سازندگان مسکن به منظور تولید و عرضه زیاد و درنهایت شکستن قیمت‌ها داده شود. به اعتقاد من اگر این تسهیلات به خود افراد متقاضی مسکن، آن هم با افزایش مبالغ وام مسکن داده شود، می‌تواند مشکل خرید خانه مردم را حل کند.
کاهش تورم، نکته دیگری است که به گفته سیف الدین می‌تواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد، آن هم برای کالایی، چون مسکن که گران‌ترین کالای خریداری شده برای یک فرد در طول زندگی اش است.

شکستن احتکار خانه

سیف الدین سیاست گرفتن مالیات از خانه‌های خالی را یکی دیگر از راهکار‌های افزایش عرضه مسکن برمی شمارد و می‌گوید: این سیاست سبب حذف احتکار خانه می‌شود و هر واحد مسکونی (اعم از حقیقی و حقوقی) با توجه به قیمت و محدوده قرارگیری، مشمول درصد‌های متفاوت مالیات می‌شود؛ بنابراین صاحبان واحد‌های مسکونی با محدوده قیمتی کمتر، مالیات کمتری پرداخت خواهند کرد.

از سوی دیگر این اتفاق در شکستن احتکار مسکن نیز موثر است. او بخش مهم این واحد‌های خالی را در اختیار شرکت‌ها می‌داند که همین مسئله، گرفتن مالیات را با مشکل روبه رو می‌کند. علاوه بر این وی نداشتن کد رهگیری معاملات مسکن را یکی دیگر از دلایلی برمی شمارد که امکان اجرایی شدن مالیات بر واحد‌های مسکونی خالی را با مشکل روبه رو کرده است.