درباره حق کمیسیون نجومی برخی مشاوران املاک که دودش به چشم مردم می‌رود

مرتضی محمدپور | شهرآرانیوز؛ حق کمیسیون مشاوران املاک اگرچه بخش کوچکی از یک معامله ملکی در حالت کلان آن است، هرچه باشد، به عنوان حاشیه شیرینی مطرح است که در آن هم خریدار و هم فروشنده، با رضایت از معامله‌ای که در آن بهترین حالت سود و زیان آنان لحاظ شده است، مبلغ مشخصی را به طور قانونی به واسطه معامله پرداخت می‌کنند، با این حال اوضاع فعلی بازار با این تصویر خوشایند از معاملات ملکی، فاصله‌ای بسیار دارد و برخی شکاف‌های قانونی باعث شده است از یک سو، بسیاری از بنگاه داران پایبند به قانون از معاملات خود ناراضی باشند و از سوی دیگر بسیاری نیز راه بی قانونی و تبانی را در پیش بگیرند.

نرخ نامه قدیمی؛ ریشه بروز مشکلات

مشاهدات میدانی خبرنگار شهرآرانیوز حاکی از آن است که طبق نرخ نامه اتحادیه مشاوران املاک مشهد، در معاملات ملکی تا سقف ۳۰۰ میلیون تومان، به ازای هر ۱۰ میلیون تومان، ۰/۳ درصد حق کمیسیون واسط پرداخت می‌شود و درنتیجه حق کمیسیون بنگاه داران تا این سقف، حداکثر ۹۰۰ هزار تومان خواهد بود. در ادامه، نرخ نامه اتحادیه تصریح کرده است که به ازای هر ۱۰۰ میلیون تومان بیشتر از سقف تعیین شده ۳۰۰ میلیونی، ۲۰۰ هزار تومان بر حق کمیسیون، افزوده خواهد شد و این افزایش پلکانی تا انعقاد یک معامله به ارزش ۷۵۰ میلیون تومان، حق کمیسیون ۲ میلیون تومانی برای بنگاه داران را درپی خواهد داشت.

قوانین نرخ نامه تا اینجا بی اشکال به نظر می‌رسد، اما در ادامه، اشاره نرخ نامه به سقف ۲ میلیون تومانی برای دریافت حق کمیسیون، سرمنشأ بروز مشکلات بی پایان در این بازار است؛ زیرا براساس نرخ نامه، بنگاه داران در هیچ شرایطی مجاز به اخذ حق کمیسیونی فراتر از ۲ میلیون تومان نیستند؛ خواه رقم ملک موردمعامله همان ۷۵۰ میلیون تومان باشد -رقمی که در بازار فعلی مسکن باتوجه به افزایش حباب قیمت آپارتمان ها، مبلغی خنده دار به نظر می‌رسد- و خواه یک خانه ویلایی ۱۰ میلیارد تومانی در منطقه برخوردار شهر.

انتقاد به شیوه نرخ نامه فعلی سبب شده است برخی بنگاه‌های املاک براساس عرف بازار از هر طرف حداقل یک درصد از ارزش ملک را به عنوان کمیسیون دریافت کنند. برای اجاره هم براساس عرف بازار، معمولا ۱۰ تا ۱۵ روز اجاره و برای تمدید اجاره براساس عرف ۵ روز اجاره به عنوان کمیسیون دریافت می‌شود؛ به عنوان نمونه برخی بنگاه‌های املاک برای یک مسکن ۳ میلیارد تومانی در مشهد از هر طرف معامله ۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان دریافت می‌کنند یا به طور مثال حق کمیسیون یک بنگاه املاک از یک خانه ۱۰ میلیارد تومانی حدود ۴۱ میلیون تومان برآورد می‌شود. البته این مسئله فقط منحصر به واحد‌های گران قیمت‌تر نیست؛ مثلا حق کمیسیون یک آپارتمان ۹۰۰ میلیون تومانی درمجموع حدود ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است.

آسیب شناسی

یک کارشناس بازار مسکن در تشریح آسیب‌های ناشی از وجود نرخ نامه قدیمی در معاملات فعلی مسکن به شهرآرانیوز می‌گوید: هیچ کس منکر فواید وجود یک نرخ نامه قانونی در بازار نیست و حتی منتقدان شرایط موجود هم معترف هستند که اساس نرخ نامه فعلی و شیوه افزایش پلکانی حق کمیسیون، امری فراگیر و معقول است، اما آنچه نارضایتی بنگاه داران و حتی عموم مردم را درپی داشته است، سقف بندی غیرمنطقی آن است که اختیار بازار را از کنترل اتحادیه، اتاق اصناف، تعزیرات حکومتی و همه نهاد‌های نظارتی خارج کرده است.

محمد سیف الدین می‌افزاید: قیمت آپارتمان در سال‌های اخیر هشت برابر شده، اما نرخ نامه کمیسیون‎‌ها تغییری نکرده است، درحالی که باید متناسب با وضعیت بازار، افزایش می‌یافت و در شرایط فعلی، کار به جایی می‌رسد که در سایه رکود بازار و حتی اگر مثلا یک معامله چندمیلیاردی هم در سایه تلاش‌های مشاوران املاک منعقد شود، درنهایت بازهم مشاوران املاک براساس این تعرفه درآمدی نخواهند داشت.

تاکید سیف الدین بر این موضوع که افزایش نرخ نامه به یک رقم کارشناسی شده و معقول، هرگز منجر به ایجاد نارضایتی عمومی در میان مردم نخواهد شد، برگرفته از دو واقعیت موجود است؛ نخست اینکه باتوجه به رکود شدید بازار مسکن، به اذعان خود او بیشتر مشاوران املاک شاید به طور متوسط، ما هانه یک معامله خرید هم نداشته باشند و از این رو بنگاه‌ها حتی در تامین هزینه‌های اولیه خویش نیز دچار مشکل هستند.

استدلال دوم این کارشناس هم ناظر بر روندیابی تاریخچه افزایش نرخ نامه هاست، به طوری که طبق بیان وی، حق کمیسیون مشاوران املاک از دیرباز تاکنون چیزی حدود یک درصد رقم معامله از خریدار و فروشنده بوده است.

بی قانونی؛ چاره ناگزیر مشاوران املاک

روند پیگیری شهرآرانیوز در سطحی فراتر از مشاوران املاک و کارشناسان این بازار، در میانه راه با اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد وارد مرحله جدیدی می‌شود؛ جایی که علی مرادزاده در پاسخ به سوالی درباره علت بدون تغییر ماندن نرخ نامه با وجود مشکلات موجود، تصریح کرد که از میان هزارو ۳۰۰ شهری که در کشور وجود دارد، فقط حق کمیسیون بنگاه‌های معاملات ملکی در مشهد دارای سقف محدودشده ۲ میلیون تومانی است و در سایر شهر‌های کشور، مشکل مشابهی در این حوزه وجود ندارد.

وی می‌گوید: پایین نگه داشتن رقم نرخ نامه‎‌ها باعث شده است ما ناچار به دریافت کمترین حق عضویت از بنگاه داران باشیم که درنتیجه آن، بازرسی‌ها هم ضعیف خواهد بود. این امر در شرایطی که پیشنهاد‌های اغواکننده‌ای را برخی فروشندگان مطرح می‌کنند تا همکاران ما در ازای انعقاد معاملات آن ها، حق کمیسیون‌های میلیونی دریافت کنند، بی قانونی‌های موجود و برخی مصادیق تبانی در معاملات را باعث خواهد شد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد برای حل مشکل موجود تاکید می‌کند: اصلاح نرخ نامه با همکاری اتاق اصناف و سازمان تعزیرات حکومتی، تنها راه برون رفت از مشکلات موجود است.

نرخ نامه فعلی همچنان فصل الخطاب است

نرخ نامه پرماجرای اتحادیه مشاوران املاک مشهد که مصوب سال ۱۳۹۵ است، در زمانی تصویب شده است که قیمت یک آپارتمان در مناطق برخوردار مشهد در بهترین حالت حدود یک میلیارد تومان بود، اما در شرایط کنونی و با افزایش غیرمعقول قیمت مسکن، همه دستگاه‌های نظارتی ازجمله اتاق اصناف استان به بنگاه داران حق می‌دهند که از سقف حق کمیسیون‎‌ها گلایه‌مند باشند. این اظهارنظر مدیر بازرسی و نظارت اتاق اصناف مشهد در گفتگو با شهرآرا مطرح می‌شود.

امیر دلداری می‌گوید: در ماه‌های گذشته، اتحادیه نرخی را پیشنهاد کرد که منصفانه بود، اما زیرساخت کارشناسی نداشت و به همین دلیل اتاق اصناف آن را بازگشت داد. او تاکید می‌کند: با وجود پیگیری‌هایی که اتاق اصناف استان و اتحادیه مشاوران املاک کرده اند و با اینکه نرخ نامه فعلی غیرمنصفانه است، برای هر دستگاه نظارتی به عنوان ناظر رعایت قانون، نرخ نامه به عنوان یک سند معتبر، فصل الخطاب است و لذا روند نظارت‌های ما تا زمان اصلاح شرایط، همچنان با درنظر گرفتن سقف ۲ میلیون تومانی خواهد بود.