۳ مانع پیش‌روی رونق ساخت مسکن در مشهد

به گزارش شهرآرانیوز، ساخت وساز در مشهد در سال‌های اخیر کاهشی بوده‌است و تاکنون نیز ادامه دارد. این حقیقت را آمار پروانه‌های صادرشده در حوزه ساخت وساز مشهد در طول سال‌های گذشته نشان می‌دهد. کابوس تأمین زمین، تورم در بخش نهاده‌های ساختمانی و کاهش تقاضا برای خرید واحد‌های نوساز، جزو عواملی است که باعث کاهش ساخت وساز مسکن در مشهد شده است.

آمار‌های ساخت وساز کشور نیز که کلان شهر مشهد از آن پیروی می‌کند، در این سال‌ها در مسیر نزولی قرار داشته است. این وضعیت به طور چشمگیری از ابتدای سال ۹۷ آغاز شده و تاکنون ادامه یافته است. دومینوی این سیر نزولی را می‌توان در میزان صعود قیمت زمین، نهاده‌های ساختمانی و درنهایت مسکن یافت.

براساس آمار ارائه شده، در طول یک دهه گذشته قیمت زمین بیش از سی برابر و هزینه خرید نهاده‌های ساختمانی حدود یازده برابر شده است، این درحالی است که میانگین افزایش قیمت مسکن حدود هجده برابر بوده است. از نظر سازندگان، حاشیه سود ساخت وساز بسیار اندک است و با توجه به کاهش قدرت خرید مردم (در بخش مصرف کننده) و بازدهی کمتر بازار مسکن نسبت به بازار‌های موازی (از نگاه سرمایه گذاران)، خریدار واحد‌های نوساز در بازار مسکن کاهش یافته است.

در این سال‌ها یکی از نکات مورد توجه رهبر معظم انقلاب برای رونق اقتصاد کشور و بهبود وضعیت تولید، «رونق بخش مسکن» بوده‌است. بر این اساس، یکی از راهکار‌ها برای به حقیقت پیوستن شعار «مهار تورم، رشد تولید»، رونق در بخش مسکن است. یکی از راهکار‌های افزایش ساخت وساز، اجرای طرح نهضت ملی مسکن بود که دولت سیزدهم آن را آغاز کرد. حالا معاون هماهنگی امورعمرانی استانداری از احتمال ورود به مرحله اجرایی این طرح در مشهد تا هفته آینده خبر می‌دهد که باعث جهش تولید مسکن در این شهر خواهد شد. البته به گفته کارشناسان، وضعیت ساخت وساز انبوه در بخش خصوصی مشهد، حال وروز چندان خوبی ندارد.

جهش تولید مسکن در راه مشهد

مهم‌ترین برنامه دولت در حوزه ساخت وساز مسکن، ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول چهار سال است. در این راستا سهم خراسان رضوی براساس جمعیت و موقعیت ویژه آن، بیش از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی برآورد شده که از این تعداد، حدود ۱۰۰ هزار مسکن فقط برای مشهد درنظر گرفته شده است، بر این اساس، طبق اعلام مسئولان، سهم خراسان رضوی در طرح نهضت ملی مسکن رقمی حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تعیین شده است.

حالا معاون هماهنگی امورعمرانی استاندار خراسان رضوی درباره آخرین وضعیت پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن در مشهد و استان از احتمال ورود به مرحله اجرایی این طرح در مشهد تا هفته آینده خبر می‌دهد و می‌گوید: ورود به مرحله اجرایی نهضت ملی مسکن در مشهد، نیازمند یک تفاهم نهایی در سطح وزارت راه وشهرسازی بود که مرحوم رستم قاسمی، وزیر پیشین راه وشهرسازی، در آخرین سفر خود به مشهد اعلام کرد کار‌های مربوط به زمینی که در مشهد برای این طرح درنظر گرفتیم، انجام شده است.

امیدواریم هفته آینده وارد مرحله اجرایی شویم که در این صورت مشهد در حوزه مسکن جهش خواهد یافت. جواد خدایی با اشاره به اینکه طرح نهضت ملی مسکن در کلان شهر‌ها متمرکز بر شهر‌های جدید اطراف آن هاست، می‌افزاید: در گلبهار بیش از ۴۰ هزار واحد زمین دراختیار نهضت ملی مسکن قرار دارد که اکنون درحال ورود به فرایند ساخت است؛ البته سرعت آن برای ما رضایت بخش نیست، بنابراین برنامه ریزی‌هایی داریم تا این پروژه در سال ۱۴۰۲ به حداکثر سرعت خود برسد.

بخش دیگری از این طرح مربوط به بینالود است که ظرفیت ۱۰ هزار واحد ویلایی، زمین را در آنجا آماده کردیم و از آن میان، ۲ هزارو ۵۰۰ واحد آماده واگذاری است؛ البته ابتدا استقبال چندانی از این زمین‌ها نشد، اما بعد از قرعه کشی اول در سال گذشته، سرعت بیشتری گرفت. بخشی از زمین‌ها نیز در محدوده مهرگان قرار دارد که سرعت ساخت در آنجا زیاد است. علاوه بر این ها، دو سه پهنه دیگر نیز مدنظر داریم که شهر رضویه به عنوان پشتیبان مشهد، با اقبال روبه رو شده است و برای اجرای طرح در آنجا به دنبال توافق با آستان قدس رضوی هستیم.

ساختن، جذاب نیست

آن طور که سازندگان مسکن می‌گویند، بازار ساخت وساز در بخش خصوصی هر روز بیشتر جذابیت خود را از دست می‌دهد، اما چرا؟ برای یافتن پاسخ این سؤال به سراغ محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، می‌رویم. او در این باره می‌گوید: از اوایل سال ۹۰ تا به این لحظه که ۱۲ سال می‌گذرد، تولید مسکن در کشور به دلیل افزایش شدید قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی بسیار گران شده است. به طوری که براساس آمار‌های منتشرشده مرکز آمار ایران، زمین در طول یک دهه بیشتر از سی برابر افزایش قیمت داشته و هزینه خرید نهاده‌های ساختمانی نیز دراین مدت، یازده برابر شده است، این درحالی است که میانگین قیمت مسکن در کشور حدود هجده برابر شده است که این اعداد و ارقام یعنی کاهش حاشیه سود سازندگان، بنابراین بدیهی است که ساخت وساز و تولید مسکن برای بخش خصوصی جذابیت سابق را نداشته باشد و به همین دلیل در شرایط فعلی، کمتر از نیاز مسکن، ساخت وساز انجام می‌گیرد.

این کارشناس بازار مسکن اضافه می‌کند: درحالی که کل کشور در طول یک سال به یک میلیون مسکن نیاز دارد، درواقع تعداد بسیار کمتری از این میزان ساخته می‌شود. ریزش بی سابقه در آمار‌های ساخت وساز کشور و مسیر نزولی آن، به طور چشمگیر از ابتدای سال ۹۷ آغاز شده و تاکنون ادامه دار بوده است.

کابوس تأمین زمین

از سیف الدین درباره وضعیت مشهد در این حوزه می‌پرسیم. او پاسخ می‌دهد: مشهد به عنوان یکی از کلان شهر‌هایی که همیشه در معادلات مسکن کشور سهم تأثیرگذاری داشته است، از این قاعده مستثنا نیست. با نگاهی به پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مشهد که یکی از شاخص‌های مهم برای بررسی میزان تولید مسکن در یک تا دو سال آینده این شهر است، درمی یابیم که کاهش زیادی نسبت به سال‌های قبل دارد.

به گفته این فعال و کارشناس حوزه مسکن، سازندگان این شهر که زمانی پروژه هایشان شامل ده‌ها واحد مسکونی بود (که حتی گاهی به ۱۰۰واحد مسکونی نیز می‌رسید.) اکنون به ساخت پروژه‌های پنج واحدی، هفت واحدی و دوازده واحدی اکتفا کرده اند. آن‌ها وقتی در یک زمین پروژه‌ای را می‌سازند، نگران هستند که پس از اتمام و فروش این واحد‌های مسکونی، آیا می‌توانند زمین مناسب دیگری برای ساخت پروژه‌های جدید پیدا کنند یا خیر؟ و واقعا درحال حاضر موضوع تأمین زمین برای آن‌ها به یک کابوس تبدیل شده است.

خریدار نیست

سیف الدین می‌گوید: یک عامل مهم دیگر که در رأس فهرست دلایل کاهش انگیزه سازنده‌های شهرمان برای ساخت و ساز قرار دارد، گم شدن حلقه آخر عرضه مسکن، یعنی فروش نرفتن واحد‌ها در زمان مناسب است؛ زیرا با توجه به افزایش قیمت‏ ها، کاهش قدرت خرید مردم و درنتیجه ناتوان بودن متقاضیان مصرفی خرید مسکن، سازندگان نمی‌توانند واحد‌های تکمیل شده نوساز یک تا دو ساله اخیر خود را بفروشند و نقدینگی لازم برای شروع سرمایه گذاری ساختمانی جدید را ندارند.

ازسوی دیگر ازآنجاکه این روز‌ها قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن به ویژه در گروه نوساز‌ها به دلیل کمبود ساخت وساز و به دنبال آن کمبود عرضه، در سقف قیمتی خود است، خرید سرمایه‌ای نیز در این بازار از نگاه سرمایه گذاران، صرفه اقتصادی ندارد و آنان را وادار به انتخاب از بین واحد‌های میان سال با سن بنای ۱۰ تا ۲۰ سال ساخت کرده است.

وی می‌افزاید: افت ساخت وساز و کاهش معاملات، فاصله بین عرضه و تقاضا و بی تعادلی در بازار مسکن را عمیق‌تر و جبران آن را در بعضی مواقع ناممکن می‌کند، بنابراین درصورت ادامه این مسیر، قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان افزایش خواهد یافت و دسترسی به مسکن، محدودتر خواهد شد. از نظر این کارشناس حوزه مسکن، گره اصلی نه در خود بازار مسکن بلکه در اقتصاد کلان است، بنابراین بهبود وضعیت سیاست خارجی، کنترل جریان تجارت آزاد، کنترل نقدینگی در داخل کشور و کاهش سیاست‌های دستوری در فضای کسب و کار و از همه مهم‌تر حفظ ارزش پول ملی در قبال ارز‌های خارجی، می‌تواند این بحران را کنترل کند.