آیا بورس مسکن به آرامش بازار مسکن کمک می‌کند یا به گرانی آن دامن می‌زند؟

مسعود سلطانی | شهرآرانیوز؛ با رونق گرفتن بازار معاملات اوراق بهادار در سال جاری، خیلی از مسئولان به این فکر افتادند که درراستای عمق بخشیدن به بازار، بر تعداد شرکت‌های بورسی بیفزایند. این سیاست تا آنجا پیش رفت که طرح عرضه مسکن در بورس نیز مطرح شد.

منظور دقیق پیشنهاددهندگان این طرح روی کاغذ، ساده و البته جذاب بود. در این طرح قرار است که اوراق سررسیددار مسکن به فروش برسد و هر کس به اندازه‌ای که توان دارد از یک متر تا چند واحد مسکن پیش خرید کند. تولیدکننده مسکن، مسئول تحویل بموقع واحدهاست و از سمتی، خریدار نیز می‌تواند با خرید اوراق، سهمی از خانه‌ها پس از سررسید داشته باشد یا پیش از سررسید و تحویل مسکن، اوراق خود را به فروش برساند و سبدگردان اوراق نیز ضامن نقدشوندگی درجریان این معاملات خواهد بود.

براساس اعلام مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالا در مهرماه، اوراق سلف موازی استاندارد مسکن در بورس کالا پیش فروش می‌شود. اما این طرح، موجی از نظرات موافق و مخالف را با خود به همراه داشته است. عمده انتقادات و نگرانی‌ها درباره این طرح مربوط به تاثیر آن روی تشدید گرانی مسکن است.

برخی کارشناسان معتقدند سرانجام عرضه مسکن در بورس ممکن است به حبابی شدن قیمت‌ها در این بازار بینجامد؛ تجربه‌ای که اکنون در برخی نماد‌های بورسی شاهد آن هستیم. با این حال طراحان این ایده اعتقاد دیگری دارند. مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالا دراین باره این گونه توضیح داده است: بورس کالا به دنبال جلب منافع از بازار سرمایه برای تأمین مالی ساخت مسکن است؛ برهمین اساس به دنبال عرضه اوراق سلف موازی استاندارد هستیم.

جواد فلاح با اشاره به اینکه تغییرات قیمتی از مشکلات متقاضیان خرید مسکن در کشور است، گفت: افراد زمانی که برای خرید مسکن مراجعه می‌کنند با افزایش قیمت مسکن روبه رو می‌شوند و باید صبر کنند تا پولشان به حد خرید ملک برسد، اما با خرید این اوراق، فرد می‌تواند از ارزش افزوده ملک هم بهره ببرد.

نگاهی به آمار‌ها نشان می‌دهد اکنون قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در آستانه ۲۱میلیون تومان قرار گرفته است. بر اساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در تیر امسال ۱۰.۴درصد نسبت به ماه قبل و ۵۶.۶درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشته و به ۲۰میلیون و ۹۱۲هزار تومان رسیده است.

یکی از دلایل اصلی رشد سرسام آور قیمت مسکن طی ۴ سال اخیر، کمبود مسکن و کاهش ساخت وساز است. براساس آمار‌ها بیشترین میزان تولید مسکن مربوط به سال‌های۹۲ و ۹۷ بوده است. ساخت مسکن در این سال‌ها حدود ۸۰۰هزار واحد بوده و در بقیه سال‌ها به طور متوسط ۳۵۰هزار واحد مسکونی ساخته شده است. به دلیل نبود توازن بین عرضه و تقاضا حالا با کسری حدود ۴میلیون واحد مسکونی در کشور مواجه هستیم.
به طور طبیعی می‌توان پیش بینی کرد که صرف راه اندازی بورس مسکن نمی‌تواند دردی از کمبود مسکن در بازار درمان کند و حتی ممکن است به رشد حبابی قیمت‌ها درنتیجه معاملات بورسی و سفته بازی بینجامد.

دبیر انجمن انبوه سازان، اما دیدگاه متفاوتی دارد. رامین گوران معتقد است با عرضه مسکن در بورس کالا، قیمت خانه ارزان خواهد شد. وی دراین باره به تجارت نیوز گفت: طرح عرضه مسکن در بورس قابل دفاع است؛ چنانچه زوایای مختلف این طرح مشخص شود و ورود بخش خصوصی در عرضه سهام مسکن اتفاق بیفتد، قاعدتا چشم انداز خوبی در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.

وی افزود: راه اندازی این بورس باعث خواهد شد سرمایه‌های خرد مردم به بازار ساخت وساز تزریق شود و این بازار رونق بگیرد. از سوی دیگر، هدف از اجرای این طرح، خانه دار کردن قشر متوسط و ضعیف جامعه است. باتوجه به افزایش قیمت مسکن در کشور و گران شدن خانه در تهران، کارمندان دیگر قادر به خرید خانه نیستند؛ ازاین رو با خرید سهام مسکن این امید است که افراد بتوانند با سرمایه‌های خرد خود صاحب خانه شوند.

یک کارشناس بازار سرمایه نیز در گفتگو با شهرآرا درباره هزینه‌ها و فایده‌های این طرح گفت: با راه اندازی این طرح، وضعیت همه ملک‌ها و بافت‌ها بررسی می‌شود و برمبنای آن، نقشه جامعی برای املاک کشور می‌توان طراحی کرد که در حوزه وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد و نیاز‌مند هماهنگی خواهد بود. اجرای صحیح این طرح می‌تواند به افزایش تامین مسکن و حتی نظارت بر قیمت‌ها کمک کند.

شاهین احمدی اضافه کرد: در یک بررسی می‌توان دریافت که بورس املاک باید علاوه بر سازمان بورس، وزارت صمت و وزارت اقتصاد، زیرنظر وزارت راه و شهرسازی نیز قرار گیرد. همچنین لازم است ابعاد طرح بررسی شود و طبق برنامه ریزی حرکت کرد.

این کارشناس بازار سرمایه درباره نهاد‌های مالی کارآمد در این حوزه گفت: بسیاری از نهاد‌های مالی در دنیا که به ثبت رسیده اند، وظیفه رسیدگی به صندوق‌های سرمایه گذاری مسکن را برعهده دارند. در ایران می‌توان به صندوق زمین و ساختمان اشاره کرد که هیچ وقت اجرا نشد. صندوق‌های پروژه نیز گزینه خوبی برای این طرح خواهند بود.

درمجموع می‌توان گفت مدافعان ورود مسکن به بورس معتقدند که سرمایه گذاری در بورس مسکن، امکان مشارکت با شرکت‌هایی را که به صورت عمده در حوزه ساختمان و ساخت وساز فعالیت می‌کنند، برای عموم سرمایه گذاران و مردم عادی فعال در بازار سرمایه فراهم می‌آورد و به همین دلیل مردم می‌توانند با استفاده از ظرفیت اعتباری بازار سرمایه و بورس، با مبالغ کم در بخش‌های بزرگ مسکن، سرمایه گذاری و کسب درآمد کنند. درنهایت با توجه به تعداد فعالان بازار سرمایه در ایران که در ماه‌های اخیر افزایش شایان توجه و چشمگیری داشته است، راه اندازی کانال‌های مالی اعتباری بورس مسکن با استفاده از تجربه مدیریت بورس کالا، قیمت املاک را ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش می‌دهد.