مقاومت بازار مسکن در برابر ریزش قیمت‌ها

امیررضا وثوقی | شهرآرانیوز؛ برخلاف جهش‌های عجیب قیمت مسکن در سه سال گذشته، این روز‌ها شاهد آرامش نسبی در این بازار هستیم؛ ثباتی که به تبعیت از دیگر بازار‌های موازی در کشور حاکم شده است و خریداران مسکن را بیشتر از گذشته در دوراهی خرید یا انتظار برای کاهش قیمت قرار داده است.

 

براساس گزارش بانک مرکزی، قیمت مسکن از ابتدای آذر روند نزولی به خود گرفته است و برپایه بررسی‌ها، نرخ‌های پیشنهادی در تهران و شهرستان‌ها تا ۱۵درصد کاهش یافته است، این درحالی است که بازار مسکن از خرداد به بعد، روند صعودی به خود گرفته بود.

 

محمد اسلامی، وزیر راه‌وشهرسازی، نیز در روز‌های گذشته در مصاحبه‌ای گفته بود که بازار مسکن به‌دلایل گوناگونی، دچار نوسان است و این مسئله موجب شده است که قیمت مسکن با حباب مواجه شود. او وعده داده است در ماه‌های آینده، بخشی از حباب بازار مسکن تخلیه شود.

 

پیش از این نیز علی مرادزاده، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، در گفتگو با خبرنگار ما، کاهش قیمت مسکن را تایید و پیش‌بینی کرده بود که قیمت مسکن تا پایان امسال در برخی مناطق مشهد تا ۴۰ درصد نیز کاهش بیابد.

به‌گفته کارشناسان اقتصادی، از تقسیم قیمت یک مترمربع مسکن بر اجاره آن، شاخصی به دست می‌آید که به آن شاخص حباب‌سنج مسکن گفته می‌شود. این شاخص در سال‌های گذشته، همواره عددی بین ۱۵ تا ۲۵ بوده است، ولی پس از افزایش قیمت مسکن در سه سال گذشته و به‌خصوص امسال، این شاخص به بیش از ۳۰ افزایش پیدا کرده است.

 

به‌گفته این افراد، این اعداد نشان می‌دهد که بازار مسکن دچار حباب است و احتمال ریزش قیمت‌ها در ماه‌های آینده وجود دارد. البته درکنار این مسئله، کارشناسان به کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز در ماه‌های گذشته اشاره می‌کنند و آن را یکی دیگر از دلایل ترکیدن حباب قیمت در آینده می‌دانند. داده‌های آماری نشان می‌دهد که قیمت ساخت مسکن در مشهد از هر مترمربع ۴ میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان در شهریور به ۴ میلیون‌و ۵۰۰ هزار تومان درآذر ماه کاهش یافته است و این روند در ماه آینده نیز ادامه خواهد یافت.

در همین حال، اما کارشناسانی هستند که حباب قیمتی مسکن را قبول ندارند و این مسئله را رد می‌کنند. در این‌باره یک کارشناس بازار مسکن در مشهد با بیان اینکه برای پیش‌بینی بازار باید عوامل مختلف را درکنار هم بچینیم تا بررسی درستی از رخداد‌های پیش‌روی این بازار داشته باشیم، گفت: بررسی حباب بازار مسکن، منوط به تحلیل نهاده‌های تأثیرگذار در ساخت مسکن و قیمت نهایی ساخت‌وساز برای سازنده است و پس از آن با درنظر گرفتن حاشیه سود منطقی، می‌توان از وجود و میزان این حباب، برآوردی درست ارائه کرد.

 

صادق عابدزاده افزود: در سال جاری جهش‌های قیمتی علاوه‌بر مسکن در بازار‌های موازی و سرمایه‌گذاری مانند بورس، طلا و ارز نیز مشاهده می‌شود. علاوه‌بر این، در ماه‌های اخیر شاهد جهش عجیب قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد‌ها بوده‌ایم که مجموع این مسائل، قیمت تمام‌شده ساختمان را افزایش داده و بسیاری از خانه‌اولی‌ها را از خانه‌دار شدن ناامید کرده است.

عابدزاده با تاکید بر اینکه نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها در بازار‌های موازی افزایش یابد، اما نرخ مسکن ثابت بماند، بیان کرد: قیمت مسکن در یک روند صعودی به تناسب رشد قیمت‌ها افزایش یافته است، با این حال بسیاری از کارشناسان، نرخ مسکن را تحت‌تأثیر نرخ دلار می‌دانند و طبق بررسی‌ها، میانگین هر مترمربع مسکن در شهر تهران، معادل هزار دلار است.

 

وی ادامه داد: میانگین قیمت مسکن طبق اصول با تاخیری چندماهه، خود را به معادل قیمت دلار می‌رساند، با این حال درشرایطی‌که قیمت دلار به ۳۲ هزارتومان رسید، شاهد میانگین قیمت ۲۰ میلیونی به ازای هر مترمربع برای مسکن بوده‌ایم، پس حالا با کاهش قیمت دلار به کانال ۲۵ هزارتومان، نمی‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت، زیرا این روز‌ها قیمت مسکن درحال متعادل شدن است.

با این حال در شرایطی که در بازار انتظار برای ریزش قیمت‌ها بیشتر شده است، برخی دلال‌ها در تلاش هستند که با ایجاد جوسازی از کاهش قیمت‌ها جلوگیری کنند. در همین راستا مهدی بیک، خبرنگار اقتصادی، در توئیتی خبر داده است که دلالان مسکن، دلار و سکه و خودرو، پول می‌دهند تا بگوییم قرار نیست قیمت‌ها کاهش بیابد و رشد قیمت‌ها ادامه دار است.

در این زمینه علی خلیلی، کارشناس بازار مسکن، در گفتگو با خبرنگار شهرآرا، از مقاومت دربرابر کاهش قیمت در بازار مسکن خبر داد و گفت: مسکن در مشهد بین ۲۰ تا ۴۰ درصد حباب قیمتی دارد، با این حال افرادی که در مناطق نوساز و روبه‌توسعه مشهد ساخت‌وساز می‌کنند، دربرابر ریزش قیمت‌ها مقاومت می‌کنند تا بتوانند مسکن‌های خود را به قیمت مدنظر بفروشند.

 

وی با بیان اینکه با وجود کاهش قیمت دلار، هنوز برخی مایل هستند مسکن را با دلار بیش از ۳۰ هزار تومانی بسنجند، گفت: پیش‌بینی‌ها از کاهش قیمت دلار به ۲۰ تا ۲۲ هزار تومان حکایت می‌کند. اما قیمت مسکنی که در مهر اعلام شده بود، با دلار ۲۸ تا ۳۰ هزار تومانی بود. این رقم نشان می‌دهد که قیمت مسکن دارای حباب است و در ماه‌های آینده بخشی از این حباب خواهد ترکید. به‌گفته وی، نسبت قیمت به اجاره ملک در مشهد در ماه‌های گذشته، از میزان متعارف خارج شده است و همین مسئله، یکی از نشانه‌های وجود حباب در بازار مسکن این شهر است.