درباره حکم تخلیه ملک و نحوه صدور و اجرای آن

محمدمعین وطن‌خواه | شهرآرانیوز؛ امروزه اجاره منزل و آپارتمان یکی از مسائلی است که با توجه به عواملی، چون گسترش زندگی شهری و افزایش قیمت مسکن، عده زیادی با آن سر و کار دارند. به طور کلی، قانون روابط بین موجر و مستأجر که در سال ۱۳۷۶ تنظیم شده، شرایطی را برای عقد قرارداد اجاره تعریف کرده است که طبق آن، قرارداد باید دارای مدت باشد، در دو نسخه تنظیم شده باشد، دارای امضای طرفین باشد و ۲ شاهد آن را امضاء کرده باشند. در عین حال، مشکلات مختلفی برای مستأجر و صاحب‌خانه ممکن است پیش آید. رعایت نکردن بند‌های قرارداد از سوی مستأجر یکی از این مشکلات است که در نهایت، صاحب‌خانه را مجبور به گرفتن حکم تخلیه می‌کند. در ادامه، نحوه گرفتن حکم تخلیه و اجرای آن را بررسی می‌کنیم.

چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟

با توجه به اینکه قرارداد اجاره دارای مدتی مشخص است، اگر در پایان این مدت و تمدید نشدن آن، مستأجر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند حکم تخلیه مستأجر را تقاضا کند.
از نظر حقوقی، اگر مستأجر ۳ ماه اجاره پرداخت نکند یا در قرارداد حتی مدتی کمتر قید شده باشد، گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
اگر در قرارداد اجاره قید شده باشد که مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری واگذار کند و این کار انجام شود، مالک می‌تواند حکم تخیله مستأجر را بگیرد.
در نهایت، اگر مستأجر از ملک استفاده نامشروع کرده باشد، طبق قانون، امکان گرفتن حکم تخلیه ممکن است.

نحوه صدور و اجرای حکم تخلیه

وقتی موجر و مستأجر نتوانند با هم به توافق برسند و مستأجر به تعهدات خود که در اجاره‌نامه یا قرار داد مطرح شده است عمل نکند، موجر یا همان صاحب‌خانه می‌تواند اقدام به اقامه دعوی کند.
برای این منظور، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، دادگاه یا سازمان ثبت اسناد و املاک و ارائه مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجاره نامه، به گرفتن حکم تخلیه اقدام کند.
پس از ۲۴ ساعت از صدور حکم، مستأجر از آن اطلاع خواهد یافت و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌سود. بعد از دریافت حکم، مستأجر ۷۲ ساعت وقت دارد ملک اجاره‌شده را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد.
البته دستور حکم تخلیه منزل زمانی قابل اجراست که اگر مبلغی به عنوان ودیعه یا پول پیش از مستأجر نزد موجر باشد، وی آن را به مستأجر پرداخت کرده باشد.

چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟

شرایطی نیز وجود دارند که می‌توانند از اجرا شدن حکم تخلیه جلوگیری کنند. برای نمونه، اگر مستأجر ادعا کند قرارداد اجاره را تمدید کرده است یا ادعا کند سند موجر برای حکم تخلیه جعلی است و صحت ندارد.
هم‌چنین اگر مستأجر ادعا کند فرصت سه‌روزه برای تخلیه مانع می‌شود که بتواند اقدامی برای توقف حکم داشته باشد، فرایند اجرای حکم متوقف خواهد شد.
در نهایت، اگر مستأجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، بدون نیاز به دادخواست، دادگاه به ادعایش رسیدگی می‌کند.

صدور حکم تخلیه در شرایط قرمز کرونا

از آغاز همه‌گیری کرونا، دولت تصمیم گرفت همه قرارداد‌های اجاره‌ای که در پایان سال به اتمام می‌رسند، یک سال تمدید شوند و افزایش اجاره بها تنها تا سقف مصوب مقدور باشد. هم‌چنین اعتبار این قانون تا ۳ ماه پس از عادی اعلام شدن شرایط کشور توسط وزرات بهداشت تعیین شد.
علاوه بر این موارد، در مصوبه مذکور، استثنا‌هایی نیز برای موجر در نظر گرفته شده است که چنانچه دارای شرایط درج‌شده در مصوبه باشد، بتواند تخلیه مورد اجاره را از مرجع صلاحیت‌دار بخواهد.
برای نمونه، اگر مستأجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد یا اینکه مستأجر افزایش بیست‌وپنج‌درصدی اجاره‌بها را نپذیرد.
در حالی که ستاد ملی مقابله با کرونا شورا‌های حل اختلاف را از صدور حکم تخلیه برای مستأجران منع کرده است، متأسفانه این شورا‌ها هم‌چنان احکام تخلیه را صادر می‌کنند.