بازار مسکن در فاز تنظیم بازار

مسعود سلطانی | شهرآرانیوز؛ اگر شما هم حقوق ثابتی دارید و فکر خرید خانه را از سرتان بیرون کرده اید، تا پایان این گزارش را بخوانید، شاید نظرتان عوض شد. اکنون که گمانه زنی‌های مثبت درباره رفع تحریم‌ها و بازگشت به برجام افزایش پیدا کرده است، برخی کارشناسان این اتفاق را در بازار مسکن بی اثر دانسته اند و در تحلیل هایشان، آینده بازار مسکن را مستقل از این اتفاقات تفسیر می‌کنند.

در سوی دیگر، عده‌ای کاملا برعکس معتقدند تحولات سیاسی در عرصه بین المللی و رفع تحریم ها، بازار مسکن را دستخوش تحولات اساسی می‌کند. در همین زمینه به تازگی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است: «به زیان کسی راضی نیستم، اما با احیای برجام، قیمت ملک سقوط و عده‌ای را روانه بهشت زهرا خواهد کرد.». اما این ادعا تا چه حد صحت دارد؟

براساس آمار‌های رسمی، میزان ساخت یا همان عرضه مسکن در شرایط کنونی، کمتر از یک سوم تقاضای مسکن مصرفی را پاسخ می‌دهد. بی ثباتی قیمت‌ها در بازار نهاده‌های مسکن و افزایش نااطمینانی‌ها از آینده بازار، باعث شده است سازندگان حرفه‌ای مسکن، سرمایه‌های خود را از این بازار خارج کنند.
جمع این اتفاقات درکنار هم باعث شده است اکنون یک کارگر یا حتی کارمند حداقل بگیر پس از ۱۰۰ سال پس انداز هم نتواند خانه دار شود. اکنون، اما بازار مسکن در یک گذر مهم، تحت تأثیر تحولات سیاسی قرار گرفته است.

بازار مسکن دچار حباب قیمتی است؟

برای پاسخ به این سوال باید کمی حساب وکتاب کنیم. اصلی‌ترین روش محاسباتی برای برآورد حباب مسکن، استفاده از یک فرمول ساده است. نسبت P به R یا به زبان ساده‌تر حاصل تقسیم قیمت مسکن به اجاره بهای سالیانه مسکن، فرمول محاسبه حباب مسکن است. این نسبت در کشور‌های دنیا همواره عددی بین ۱۵ تا ۲۰ است؛ البته در دوره‌های جهش قیمت مسکن، بازار مسکن حبابی شده و این عدد به ۲۰ رسیده است و بعد از آن دوباره به اعداد کمتر از این برمی گردد. در شهر تهران این نسبت طی سه دهه گذشته به طور میانگین عدد ۲۱ بوده است. یعنی در سه دهه گذشته به طور معمول قیمت یک واحد مسکن ۲۱ برابر اجاره بهای سالیانه آن بوده است.

اما هم زمان با افزایش طول دوره جهش در بازار معاملات مسکن، اوایل سال جاری، این نسبت به عدد ۳۰ و فراتر از آن نیز رسید؛ به این معنا که اوایل امسال سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، در مقایسه با میانگین اجاره بها در پایتخت به ۳۰ برابر و بیشتر رسید. این موضوع درکنار سایر مولفه‌ها و معیار‌های حباب سنجی در بازار مسکن، نشان داد که بازار شهر تهران با حباب قیمتی روبه رو شده است.

محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، در این باره به شهرآرا گفت: آمار‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بیشترین و مداوم‌ترین افزایش قیمت مسکن در سه دهه اخیر رقم خورده است و شاخص «P/R» در شهر تهران که در سال ۹۵ عدد ۱۶ بود، در سال ۹۷ به عدد ۲۴، در سال ۹۸ به عدد ۲۹ و در سال ۹۹ به عدد ۳۵ رسیده است. این نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، رفتار خرید ملک بیشتر با انگیزه‌های سرمایه گذاری همراه بوده و بازار مسکن وارد رفتار‌های هیجانی و حبابی شده است. اما در سال جاری تحت تأثیر ثبات نسبی قیمت مسکن، «P/R» تهران به عدد ۳۰ کاهش خفیفی پیدا کرد که این تغییر جهت، یک رویداد امیدوارکننده در مسیر خروج بازار مسکن از وضعیت حبابی بود.

نقش نرخ اجاره در حباب مسکن

اگر از قیمت‌ها باخبر نباشید، شاید گمان کنید که نرخ اجاره مسکن کم است و به همین دلیل نسبت P به R از عدد ۳۰ عبور کرده است، اما این طور نیست. تورم بخش اجاره مسکن در سال جاری به شکل افسارگسیخته‌ای بالا بوده است، به طوری که تورم نقطه به نقطه این بخش در آذر از مرز ۵۴ درصد عبور کرد.
با این حال هنوز بسیاری از کارشناسان معتقدند بازار مسکن دچار حباب قیمتی است. در این میان، تنها گروهی که منافعشان در کاهش نیافتن قیمت مسکن نهفته است، معتقدند رشد نسبت P به R (نسبت قیمت مسکن به اجاره مسکن) در اثر کم بودن نرخ اجاره بهاست و درواقع نرخ اجاره بها باید افزایش پیدا کند، این درحالی است که بازار اجاره مسکن، گنجایشی برای افزایش بیشتر قیمت‌ها ندارد.

رفع تحریم ها، حباب مسکن را می‌ترکاند؟

عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان گفت: با لغو تحریم و بازگشت انبوه سازان و توسعه گران به بازار ساخت وساز، تولید پایدار شکل می‌گیرد، قیمت‌ها تثبیت می‌شود و انتظار سود‌های غیرمتعارف و هنگفت، هنگام فروش خانه کاهش پیدا خواهد کرد.

سیدمحمد مرتضوی درباره معادلات بازار مسکن درپی مذاکرات لغو تحریم‌ها به ایرنا گفت: رفع موانع بین المللی، بر تنظیم بازار مسکن، ثبات قیمت‌ها و تعادل در بازار عرضه و تقاضا تأثیر بسیار مهمی خواهد گذاشت. وی ادامه داد: پایداری در برنامه تولید مسکن، تأثیر مستقیمی بر تعادل بخشی عرضه مسکن می‌گذارد و و پایداری در تولید واحد‌های ساختمانی، بازار را از کمبودی که اکنون اسیر آن است، نجات می‌دهد.

محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، نیز در این باره به شهرآرا گفت: معتقد نیستم که گران بودن مسکن در کشور ما کاملا ناشی از حباب است. به هرحال ما در چهار سال اخیر با یک تورم شدید مواجه شده ایم که همه بخش‌های اقتصادی را درگیر کرده است و قیمت مسکن موجود تا حد زیادی واقعی و پیرو نرخ مصالح و زمین است؛ البته اگر نرخ نهاده‌های ساختمانی کاهش پیدا کند، ممکن است انتظارات کاهشی ایجاد شود و قیمت‌ها به سطح عادی برسد، اما بعید است که قیمت مسکن کاهش بیابد؛ اگرچه نرخ مسکن گنجایش چندانی هم برای افزایش نخواهد داشت.

وی تصریح کرد: مهم‌ترین گروه فعال در بازار مسکن، سرمایه گذار‌ها هستند که درحال حاضر از این بازار کنار کشیده اند. متقاضیان واقعی اگر فرصت ورود داشته باشند، در هر زمان اقدام به خرید می‌کنند، اما هم اکنون حضورشان پررنگ نیست، بنابراین افزایش زیاد قیمت را هم برای مسکن پیش بینی نمی‌کنم. کارشناس بازار مسکن درباره آینده این بازار در مشهد نیز گفت: به عقیده بنده هنوز این تغییر جهت به سمت کاهش قیمت‌ها در مشهد رخ نداده است که آن هم تحت تأثیر جاماندگی قیمت از فرآیند افزایش قیمت املاک پایتخت است و بازار مسکن، مشهد را در فاز تنظیم قیمت با تهران قرار داده است، به نحوی که با وجود افت قیمت مسکن در تهران، در مشهد، متوسط قیمت مسکن با رشد مثبت همراه شد و دیگر اینکه کاهش میل به فروش در مشهد، بیشتر از تهران است. به طورکلی می‌توانم بگویم در مشهد انتظارات از آینده قیمت، مثل تهران هنوز کاهشی نیست.