درباره وضعیت اجاره‌بهای مسکن و افزایش سرسام‌آور آن در مشهد

ملیحه فلاح | شهرآرانیوز؛ آب رفتن متراژ خانه، نقل مکان به محله‌ای ارزان‌تر یا کوچ کردن به شهر‌های حومه، اولین راهکار‌هایی است که با افزایش سرسام آور هزینه اجاره خانه به ذهن هر مستاجری می‌رسد؛ البته اگر در این اوضاع خانه مناسبی برای اجاره پیدا شود. فعالان حوزه مسکن می‌گویند میانگین افزایش اجاره خانه در مشهد ۴۰ تا ۶۰ درصد است، اما کمی خوش بینانه به نظر می‌رسد؛ چون مشاهده‌های ما نشان می‌دهد در بیشتر محله ها، افزایش مبلغ اجاره بیش از ۸۰ درصد بوده است. هیچ قانون و منطقی هم برای میزان اجاره بها نه در مشهد وجود دارد و نه در هیچ جای کشور.‌
می‌گویند نباید سیاه نمایی کنیم. قبول است، اما مشاهده‌های ما در بازار جایی برای خوش بینی نگذاشته است، بنابراین همان چیزی را که دیده و شنیده ایم، برایتان بازگو می‌کنیم.

حتی اگر صاحب خانه هم باشید و از این معرکه به دور، احتمالا دوروبرتان هستند کسانی که این روز‌ها با خانه به دوشی دست وپنجه نرم می‌کنند، بنابراین احتمالا از قیمت اجاره خانه در مشهد بی اطلاع نیستید. اینکه بخواهیم عدد مشخصی را برای میانگین قیمت اجاره مسکن در مشهد باتوجه به متغیر‌های مختلف و اثرگذار در این حوزه (از متراژ و مکان بگیرید تا سال ساخت، امکاناتی مانند آسانسور و پارکینگ، تعدا طبقات و...) بگوییم، کار آسانی نیست، اما پرس وجو‌های ما از مشاوران املاک، مستاجران و مالکان از یک سو و جست وجو در سایت‌ها ازسوی دیگر نشان می‌دهد که اجازه یک خانه ۹۰ متری با شرایطی متوسط در منطقه‌ای متوسط (با تبدیل مبلغ رهن به اجاره با سود ۳ درصد) حداقل حدود ۶ میلیون تومان است. حالا یک کارگر در سال ۱۴۰۱ چقدر حقوق می‌گیرد؟ دریافتی این فرد اگر متاهل و دارای دو فرزند باشد (بدون سابقه کار)، ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است.

جم نخورید

«هرجا هستید، جم نخورید.» این توصیه یکی از مشاوران املاک خیابان خواجه ربیع با لهجه مشهدی و تاکید روی واژه «جم» به ماست. او در جواب چرای ما پاسخ می‌دهد:، چون گزینه رهن و اجاره خوب در بازار کم است؛ البته این را نه یکی بلکه بسیاری از مشاوران املاکی که ما به عنوان مشتری به آن‌ها مراجعه کردیم، می‌گویند و تجربه مشابه آن را مستاجران هم برایمان تعریف می‌کنند.

مقدم وقتی صاحب خانه اش گفت قصد دارد اجاره خانه ۹۰متری اش در کوی امیر را از ۸۵۰هزار تومان به ۳میلیون تومان افزایش دهد (با رهن ثابت ۱۰۵میلیون تومان) یک نه محکم تحویلش داد که البته با دیدن شرایط بازار، بعد از مدتی نظرش تغییر کرد. او برایمان تعریف می‌کند: بعد از آنکه مدتی دنبال خانه گشتم، متوجه شدم گزینه مناسب برای اجاره کم است؛ البته ما توانستیم یک خانه در همان محله و متناسب با شرایط خودمان پیدا کنیم، اما وقتی قیمت‌ها را مقایسه کردیم و هزینه اسباب کشی و... را درنظر گرفتیم، پشیمان شدیم و با کمی چک وچانه، با صاحب خانه خودمان کنار آمدیم و از جابه جایی منصرف شدیم.
«عرضه خانه برای رهن و اجاره کم است و ازسوی دیگر تورم در کالا‌های اساسی و درمجموع گران شدن زندگی باعث افزایش وحشتناک هزینه اجاره بها شده است.» این نتیجه گیری حمیدی بعد از دو ماه پیگیری برای پیدا کردن خانه اجاره‌ای مدنظرش از وضعیت بازار است.

او می‌گوید: گزینه‌های اجاره‌ای که مشاوران املاک برای نیاز‌های متفاوت افراد دارند، بسیار کم است.
البته تا دلتان بخواهد، در مشهد خانه خالی وجود دارد، اما بعضی از آن‌ها خالی خالی هم نیستند. چون مشهد شهری زیارتی است، در برخی مناطق آن خانه‌هایی وجود دارد که شهروندان دیگر شهرها، آن‌ها را برای سفر‌هایی که در طول سال به مشهد می‌کنند، می‌خرند. بعضی صاحب خانه‌ها هم خانه شان را خالی می‌گذارند تا در ایام خاص سال به مسافران اجاره دهند. این‌ها را به افزایش مهاجرت به شهرمان اضافه کنید، همه این عوامل از علت‌های مهم کاهش عرضه خانه اجاره‌ای در مشهد است.

حمیدی ادامه می‌هد: مناطق مختلف، مشتری‌های خاص خودش را دارد و اصلا نمی‌توان قیمت یک منطقه را با منطقه دیگر مقایسه کرد، اما تاجایی که من گشته ام، یک خانه ۱۰۰متری دوخواب، در مناطق خوب با کمتر از ۱۰۰میلیون تومان رهن و ۷میلیون تومان اجاره پیدا نشد.

او مثالی هم درباره افزایش اجاره بها در ماه‌های اخیر می‌زند و می‌گوید: یک آپارتمان ۱۳۰متری، سه خواب در خیابان بابک، دو ماه قبل ۱۰۰میلیون تومان رهن و ۸میلیون تومان اجاره داده می‌شد، اما حالا همان خانه با کرایه ۱۰میلیون تومان ماهانه و ۳۰۰میلیون تومان رهن اجاره داده شده است.

ماشین‌ها و طلا‌هایی که برای رهن رفت

«این پول که رفت برای رهن. عمرا سال دیگر بتوانم همین طلایی را که فروختم، بخرم. تمام شد.» این جمله مریم با گلایه عمیقی از وضع موجود بازار همراه است. او می‌گوید که صاحب خانه رهن خانه ۸۵متری خود در خیابان شریف را از ۱۳۰میلیون تومان به ۲۰۰میلیون تومان افزایش داده است. او و شوهرش هم باتوجه به شرایط بازار چاره‌ای نداشتند جز اینکه قبول کنند و برای جور کردن این مبلغ، طلا‌های مریم را بفروشند.
کم نبودند کسانی که گفتند برای تامین مبلغ رهن، طلا و وسیله زیر پای خود را فروختند.

یکی از این مستاجران که نتوانسته بود افزایش ۹۴درصدی اجاره بهای خانه ۱۰۰متری در سناباد را قبول کند، عطای خانه را به لقایش بخشید. او می‌گوید: این خانه را با شرایط ماهی ۶۰۰هزار تومان اجاره و ۱۰۰میلیون تومان رهن، کرایه کرده بودم که صاحب خانه امسال تصمیم گرفت مبلغ اجاره را به ۴میلیون تومان افزایش دهد. من هم قبول نکردم، اما برای اینکه بتوانم در همان منطقه خانه‌ای تقریبا مشابه اجاره کنم، مجبور شدم ماشینم را بفروشم. اکنون یک خانه ۱۳۰متری در همان منطقه با رهن ۳۵۰میلیون تومان و اجاره ۴۰۰هزار تومان کرایه کرده ام.

پرش قیمت‌ها در همه جای شهر پیداست. به گفته یکی از مستاجران، یک واحد آپارتمان ۸۴متری در خیابان هجرت که اجاره سال گذشته آن ماهانه ۳میلیون تومان با ودیعه ۸۰میلیون بوده است، امسال به اجاره ماهیانه ۷میلیون تومان با ۴۰۰میلیون تومان رهن افزایش پیدا کرده است.

همه مجبوریم

داستان‌های زیادی از مستاجران شنیده ایم. اما چاره‌ای نداریم جز خلاصه کردن آن ها. از کسانی که مجبور شدند به مناطق ارزان‌تر یا خانه‌های کوچک‌تر نقل مکان کنند تا کسانی که گلبهار، شاندیز و طرقبه را برای اسکان انتخاب کردند، هرکدام تجربه‌هایی جدا، اما مشابه داشتند. این موضوع را مشاوران املاک هم تایید می‌کنند.

در این وضعیت همه به دنبال مقصرند. مستاجران، تاحدودی مشاوران املاک را بانی وضع موجود می‌دانند. ولی مشاوران املاک زیر بار نمی‌روند و می‌گویند ما مجبوریم به حرف صاحب خانه‌ها گوش دهیم و اکنون بخش مهمی از سقف اجاره بها در بازار به انصاف موجران بستگی دارد. برخی از این بنگاه داران ادعا می‌کنند که با این حال حتی پویشی راه انداخته اند و معاملاتی را که موجران اجاره نامعقول می‌خواهند، قبول نمی‌کنند. (البته برخی بنگاه داران نیز این حرکت همکاران خود را اغراق آمیز می‌دانند.)

با چند نفر از مالکان صحبت کردیم. آن‌ها نیز می‌گویند در این شرایط اقتصادی و وضعیت گرانی، ما هم مجبوریم با شرایط بازار پیش برویم. برخی موجران می‌گویند درآمد آن‌ها از محل همین اجاره خانه تامین می‌شود و آن‌ها نمی‌توانند بیش از این از تورم عقب بمانند. برخی هم خودشان در جایی دیگر مستاجرند و می‌گویند هرقدر صاحب خانه به آن‌ها رحم کند، آن‌ها هم به مستاجر خود رحم می‌کنند.
در شرایط کنونی بازار شاید رفتار هرکدام از ما در نقش‌های مختلف تأثیرگذار باشد، اما موضوع اصلی، سوءمدیریت در بازار مسکن است، آن هم سوءمدیریتی به قدمت سال‌های سال.

باید‌ها و نباید‌های بی فایده

بایدونباید‌های تازه‌ای که هر روز مسئولان به دستورات قدیمی خود برای کنترل تورم در بازار اجاره مسکن اضافه می‌کنند، حتی اگر به مرحله اجرا برسد، باز بی فایده است؛ مثلا همین «بایدی» که برای سقف ۲۰ درصدی افزایش اجاره خانه در کلان شهر‌ها اعلام کردند، تقریبا در مشهد اجرایی نمی‌شود. می‌گوییم «تقریبا»، چون کسانی که بخت یارشان بوده است و صاحب خانه‌ای قانون مدار پیدا کرده اند، شاید ایرادی به ماجرا وارد نکنند، ولی مشاهده‌های ما و گفته مالکان و مستاجران، نشان می‌دهد که «اصلا» خبری از عمل به این مصوبه نیست. یکی دیگر از راهکار‌های دستوری مسئولان، پرداخت وام ۷۰ میلیون تومانی کمک ودیعه مسکن به مستاجران توسط بانک هاست.

در روند واگذاری این تسهیلات هم اگر سنگ اندازی در تعداد ضامن و اعتبارسنجی بانک‌ها را درنظر نگیریم و تصور کنیم این وام به دست مستاجران واقعی می‌رسد، قسط یک میلیون و ۷۷۸ هزار تومانی آن را که به هزینه‌های ماهانه خانوار اضافه می‌شود، نباید فراموش کرد. شاید بگویید در سال‌های بعد، تورم ارزش این اقساط را کم می‌کند، باشد قبول، اما به همان میزان، ارزش و کارآیی آن ۷۰ میلیون تومان هم کم خواهد شد. به نظر اغلب کارشناسان، این مُسکن‌ها نه تنها چاره ساز نیست، بلکه در بلندمدت تورم زا نیز هست.

نظارت امکان ندارد

نظارت هم بی فایده است. چرا؟ چون فعلا اصلا امکان پذیر نیست؛ زیرا اطلاعات دقیقی از تعداد مستاجران و مالکان، نوع قراردادها، خانه‌های خالی و... که برای نظارت بر نحوه عرضه و تقاضای مسکن در بازار و قیمت گذاری آن نیاز است، وجود ندارد. سامانه ملی املاک واسکان هم آن قدر مشکل دارد که فعلا نمی‌توان به آن امیدی بست؛ البته کارشناسان، برنامه‌هایی را برای توسعه این سامانه مطرح کرده اند. به گفته آن ها، این سامانه پایه و فونداسیون مدیریت املاک در کشور است که اگر به درستی سروسامان نگیرد، اجرای هر طرح دیگری در این زمینه شوخی به نظر می‌رسد. آوردن یک مثال، بهترین راه حل است که خلاصه و مفید برایتان بگوییم چرا نظارت امکان پذیر نیست.

تصور کنید صاحب خانه شما می‌خواهد به جای ۲۰ درصد، ۱۰۰ درصد به مبلغ اجاره خانه اضافه کند. سه راه دارید؛ یا می‌گویید نه و عطای خانه را به لقایش می‌بخشید یا با چک وچانه می‌پذیرید یا کار به شکایت و شورای حل اختلاف می‌رسد. در این مورد آخر، معمولا موجر ادعا می‌کند که خانه را برای خودش یا اطرافیانش می‌خواهد و در بهترین حالت، شورا فقط چند ماه به مستاجر برای تخلیه فرصت می‌دهد؛ یعنی درنهایت دومینوی تورم بازهم روی سر مستاجر آوار می‌شود.
از چند مشاور املاک درباره میزان رعایت افزایش ۲۰ درصدی مبلغ اجاره بها می‌پرسیم. همه متفق القول می‌گویند به هیچ عنوان رعایت نمی‌شود و هیچ راهی هم برای اجبار صاحب خانه یا نظارت بر اجرای این مصوبه وجود ندارد.

نکته درست همین جاست؛ اصلا کنترل این بازار با زور و اجبار، شدنی نیست. وضعیت این بازار یک حساب وکتاب ساده دارد؛ وقتی عرضه کم و تقاضا زیاد می‌شود، قیمت‌ها افزایش می‌یابد. حالا بماند که تورم افسارگسیخته در بخش‌های دیگر، باعث شده است برخی مالکان بخواهند کاهش ارزش نقدینگی خود را با افزایش اجاره جبران کنند. تبدیل شدن ملک به یک کالای سرمایه ای، حدود یک دهه تعطیلی ساخت وساز مسکن در کشور، سوءمدیریت، نبود سامانه اطلاعاتی، افزایش هزینه ساخت و... هرکدام به تنهایی دلیل مهمی برای این است که حال وروز بازار مسکن و اجاره آن به این روز دچار شود و اگر با نظر کارشناسان و یک جراحی درست وحسابی به جای تجویز مُسکن‌های کوتاه مدت، این مشکلات ریشه‌ای حل نشود، به قول بعضی‌ها این روزها، روز‌های خوش بازار مسکن و اجاره بهاست.